どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
１２月に入り、まだまだ、本業がモリモリと忙しい日々が続いており、昨日（１２月０７日（金））も深夜３時のタクシー帰りでした。
さすがに、体がこたえてきているのか、普通の目覚ましでは起きれない事も度々有り（ガチで気づきません・・・）、プライベートと仕事のそれぞれで寝坊をブチかまし、深刻な問題に発展する事もありました。
とりあえず、強力目覚まし時計をAmazonプライムで購入し、予防策を講じたのですが、そもそもの現況を打破しないと寿命が縮まりそうです。
さて、今回は、１１月２９日（木）に買い付けを通す事ができた２棟目新築用地の状況報告です。
１棟目の葛飾ＡＰ体験記は、色々あったので、アウトプットを出すのに時間がかかり、結果的にリアルとブログとの間で数ヶ月のタイムラグが発生してしまいました。
今回の２棟目については、できる限りオンタイムで書いていこうかと思います。
売買契約の条件
今回の土地は
- 現況有姿
- 瑕疵担保免責
- 確定測量無し
- 私道部分の道路通行掘削承諾無し
- 隣地との越境物の覚書無し
という、売主有利な条件でした。
この売主有利な条件を盾に取り、投資基準に満たす金額で指値を通す事ができました。
売買契約前の条件緩和の申し入れ
売買契約の日付が決まり、仲介が売買契約に向けて動き始めた後に、条件緩和を申し込んでみました。
買い付け通る前にゴリゴリ申し出ててしまうと、「面倒くせっ」と仲介から切られる可能性があります。
そのため、仲介が売買契約に向けて、ある程度動き出した後のタイミングで条件緩和の申し入れをしてみました。
もちろん、いまさら解体渡しだったり、瑕疵担保をつけろだったり、確定測量を条件にしてもらう事を申し出てもNGに決まっています。
よって、今回は道路通行掘削承諾の取得と、隣地の越境物の覚書をつけてもらう事を申し出てみました。
仲介からは、「今回の売主さんは高齢のおばあさんで、施設に入っているため、隣地に赴く事はできない」という理由で、一度NGをもらったのですが、その後の交渉で、おばあちゃんから仲介が委任状をもらって隣地に掛け合ってもらう事になりました。
この仲介さん。売主と交渉して、指値通してもらい、解体業者を斡旋してもらったのはありがたいですが、売主・買主から両手で仲介手数料が２００万円程度もらえるので、このくらいは動いてもらって良いかなと思います。
売買契約完了
直前で申し入れた条件緩和も盛り込んでもらった内容で、本日（１２月０８日（土））、無事に売買契約が完了しました。
※爆音目覚ましのおかげで、寝坊もしませんでした（笑）
売買契約時にわかった事ですが、１５年程前に土地測量を実施しており、隣地との境界標もあり、境界確認書もバッチリ存在していました。
葛飾ＡＰの時は隣地との境界標が一切なくて、苦労しましたが、今回はそのリスクが無さそうです。
売買契約後の現地調査（２回目）
立地的に２Ｆ、３Ｆからは東京スカイツリーが間近に見えるかもな、と思いながら、売買契約後に、改めて現地に足を運んでみました。
現地に向かう道中からはスカイツリーがガッツリと見えていたのですが、残念ながら物件の場所からは、道路向かいの町工場が邪魔になり、ギリギリ見えなさそうでした。
また、改めて現地調査し、わかった事としては、道路向かいの町工場の機械音です。
１回目の現地調査時はお休みだったのか、稼働していなかったため気になりませんでしが、本日は稼働しており、それなりの機械音が漏れ聞こえてきていました。
アパートの中にいても、多少聞こえてしまうかもしれません。
日中不在がちの単身者向けアパートですし、ものすごくうるさいわけではないため、問題無いかもしれません。
その後、気になって調べてみると、この町工場は「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例（環境確保条例）」の指定を受けているようでした。
ちなみに、隣家も町工場で、作業音はそこまで聞こえてきませんでしたが、同様に環境確保条例の指定を受けている町工場でした。
土地は瑕疵担保免責になっているので、もしかすると、土壌汚染というリスクがあるかもしれません。。。
まぁ、、、さすがに気にしすぎかしら・・・（笑）？
（次回に続きます♪）
