ひーやんです。当ブログにお越しいただき、ありがとうございます。
このブログは、アラフォー家庭持ちサラリーマンが不動産投資に挑戦する実践ブログになります。
You Only Live Once（人生は一度きり）
という事で不動産に関してはずぶの素人のワタクシひーやんですが、２０１７年９月吉日、一念発起し、不動産投資にチャレンジする事にしました。
プロフィール
私のプロフィールは下記となります。
- 住まいの地域：横浜
- 年齢：アラフォー
- 血液型：A型
- 好きなもの：新しい事へのチャレンジ、笑顔
- 嫌いなもの：海老、圧が強い人
- 出身地：九州
- 趣味：家族旅行、キャンプ
- 性格：恥ずかしがり屋だけども目立ちたがり屋。せっかち。独り言多め。
- 家族構成：妻１人。娘２人。愛犬２匹🐾
- 住まい：戸建て
- 仕事：ITコンサルタント
書籍も出版しています📖
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不動産投資に至るまで
私は医療系のベンチャー企業を経て、現在のシステム会社に入社しました。仕事がら、残業が１００時間を越える事もざらで、本業以外の事を考える余裕はない状態でした。
２００９年。長女の誕生をきっかけに、駅徒歩３０分の距離にある新築マンションを４２００万円で購入。
２０１５年。勤務地の異動をきっかけにマンションを売却し、憧れだった一戸建てを３５年のフルローンで購入しました。
マンションから一戸建ての買い替えの際、マンションは購入価格よりも１１００万円低い３１００万円で売却しました。
６年間で１１００万円の支払った事になるので、固定資産税や購入・売却時の手数料を考えると、毎月２０万円程度支払って、駅徒歩３０分のマンションに住んでいた事になります。が、、、この時はそういう計算はできていませんでした。むしろ、繰上返済を積極的に実施していたため、残債以上でマンションを売却でき、憧れの一戸建てを購入できた事が嬉しくて、ステップを踏んでいました♪
２０１７年。会社に人生の全てを捧げた結果が評価され、通常より早いスピードで管理職に昇格します。すると、残業も少なくなり、周りを見る余裕が出てきました。
すると、どうでしょう？持株、投資信託、FX、不動産投資。同僚や、周りの同年代の友人は資産形成を２０代の頃からコツコツと始めているではないですか。
FXに至っては「何それ？ゲーム？(FFX？)」という体たらくでした。
・・・おわかりになりましたでしょうか？
そうです。私はファイナンシャル・リテラシーが欠落していたのです。
３０代後半。完全に「シサンケイセイ号」に乗り遅れてしまった事を、この時、始めて自覚しました。
そこからは、時間を取り戻すかのように、書籍やネットから資産形成に関するありとあらゆる情報を仕入れ、投資信託、ソーシャルレンディング（クラウドファンディング）、IPO、仮想通貨と資産運用に明け暮れました。
ただ、貯まる金額はそれほど多くはありません。さらに悪い事に、ソーシャルレンディングでは未償還により１００万円、仮想通貨も価格の大幅下落により１１０万円→１０万円。合計２００万円も溶かしてしまいました。
こりゃアカンと、他の投資法を模索する中で、不動産投資も当然考えましたが
不動産投資＝多額の借金
と、借金を背負う事に強い抵抗を覚え、深く考える事もなく、不動産投資は選択肢の対象外としていました。
悶々とした生活を送る中、とある機会に、会社の同僚が区分マンション投資をやっており、「不動作投資は情報を把握した上で、しっかり考えて行えば、リスクは少ない投資だ」と話を聞いたことから、本格的に不動産投資の勉強をはじめました。
結果、サラリーマン属性をレバレッジとして最大限活かす事ができ、数値が読みやすい点に魅力を感じ、不動産投資の世界に足を踏み入れる事になりました。
土地から新築企画法について
区分マンション投資、築古アパート投資、築浅アパート投資、新築アパート投資と投資法を模索した結果、当時（２０１７年１０月～１２月）の不動産市況、融資情勢や私の資産背景等を鑑みて、行き着いたのが、自分で土地を仕入れてアパートを建築する「土地から新築企画法」でした。
土地から新築投資のメリットは、市場価格より割安に物件を購入できる点です。割安になる理由は、単純明快です。
建売業者がリスクを冒して得ているリターンを、そのままソックリ全部取りできるからです。
※新築企画投資法については、以下の記事に概要を整理していますのでご覧ください。
ただ、業界に精通している建売業者がリスクテイクして得ているリターンを、ズブの素人の私がいきなり享受できるわけはないです。
過度なストレスにより一時的な記憶喪失に陥ったり、手の皮が全部ムケたり、ファッサーと前頭部の髪が抜けて白髪の量が増えたり、寝不足により健康を害したり。。。
無邪気にチャレンジした土地から新築投資ですが、、、
ムチャンコ大変
でした。(￣_￣|||)
竣工済物件について
ハードルが高めでトラブル多めの「土地から新築」投資ですが、苦難を乗り越え、現在のところ５棟のアパート建築に成功しています。以下、その結果のサマリー情報となります。
１棟目 土地から新築アパート
- 立地：葛飾区某駅徒歩5分
- 竣工年月：２０１９年２月
- 事業費：８５００万円
- 家賃年収：７４０万円（利回り８．７％）
- 含み益：１８００万円
※建築時の市場価格の利回り７．２％で引き直した資産価値は１億３００万円
２棟目 土地から新築アパート
- 立地：墨田区某駅徒歩5分
- 竣工年月：２０１９年７月
- 事業費：６４００万円
- 家賃年収：５９５万円（利回り９．３％）
- 含み益：２２００万円
※建築時の市場価格の利回り６．９％で引き直した資産価値は８６００万円
３棟目 土地から新築アパート
- 立地：葛飾区某駅徒歩４分
- 竣工年月：２０２１年２月
- 事業費：６１００万円
- 家賃年収：５８０万円（利回り９．５％）
- 売却価格：１億３００万円（２０２３年１１月売却済）
４棟目 土地から新築アパート
- 立地：墨田区某駅徒歩5分
- 竣工年月：２０２２年９月
- 事業費：７９５０万円
- 家賃年収：６８０万円（表面利回り８．５％）
- 含み益：２３５０万円
※建築時の市場価格の利回り６．６％で引き直した資産価値は１億３００万円
５棟目 土地から新築アパート
- 立地：葛飾区某駅徒歩６分
- 竣工年月：２０２４年２月
- 事業費：８８００万円
- 家賃年収：７９０万円（表面利回り９．０％）
- 含み益：３７００万円
※建築時の市場価格の利回り６．３％で引き直した資産価値は１億２５００万円
土地から新築企画のチャレンジ結果
５棟をあわせた新築企画のチャレンジ結果は以下の通りです。
- 事業費：３億８０００万円
- 家賃年収：２８００万円
- 幻の含み益：１億円（保有４棟合計）
- 現実の売却益：３８００万円（売却済１棟）
もちろん、今後の市況や年数経過することによって、数値は変わっていきますが、不動産投資の初心者が土地から新築企画を実践した結果としては十分な成果だと言えるのかなと思います。
ブログを書く理由
本業一筋１０数年、脇目も振らず人生を捧げた事からもおわかりかもしれませんが、私の性格は猪突猛進型です。まぁ、周りの事が見えません(^ _^;
そういう性格ゆえか、とちらかというとアウトプットを出す事で、自らの知識・経験としていくタイプの人間です。
アウトプットを出さずにインプットだけで器用に動ける人もいますが、私はそれが全くできません。不器用なんでしょうね（笑）
ブログを書き、アウトプットを出す事で頭の整理をし、これから不動産投資を始めるサラリーマンの皆さまに何かしら参考になれば良いし、あわよくば、人脈形成もしていきたい
そういう考え・想いから、ブログを始めるに至りました。
私のブログは自分が体験した事を、後ほど振り返って書く「体験記」というスタイルをメインで書いており、以下のページに整理して、公開しています。
できるだけ読者の方にわかりやすいように、また、公開できる情報は赤裸々に書いていますので、是非とも私の体験記で追体験をして、楽しんで頂ければと思います♪
書籍出版について
２０２３年１月。私がこれまでの土地から新築企画を実践していく中で獲得した知識・ノウハウを集約した書籍を出版いたしました。
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ご興味ある方は是非、ご覧になってください。
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