YOLO！ひーやんです。
最近twitterで、土地から新築ノウハウをツイートし始めました。
ブログに書いて情報発信するためには、まとまった時間が必要ですが、twitterだと気軽にできるので、空き時間にチョイチョイ呟いていこうかと思います。
さて、それでは２棟目土地から新築体験記の続編です。
墨田ＡＰの工事期間がドンドン短くなっていき、６月２２日にアルドルビー（建設会社）の営業の坂上さんから９月末引き渡しの予定だった墨田ＡＰを７月９日に引き渡しができるという話を聞きました。
引き渡し時期が早まる事は非常に嬉しいのですが、受入準備ができていないため、いきなり引き渡されても困ります。
引き渡しの時期を後ろ倒しにできないか相談をしたのですが、色々と事情があり、できれば、７月９日に引き渡したいとの話だったので、至急、私の方で引き渡しに向けて動く必要が出てきました。
信金に相談
信金には９月末引き渡し（決済）で話をしており、もしかしたら少し早まるかも、くらいの頭出ししかしていません。
引き渡しまで２週間程度しか時間がありませんが、諸々手続きが間に合うのでしょうか？
また、土地決済の時に信金の担当から
フルローン通りました。融資期間３０年で金利は１．８７５％です。確約はできないのですが、金利についても建物融資と一本化するタイミングで、もう少し引き下げできないかを交渉してみます
ありがとうございます
という話も受けており、金利交渉も可能かもしれません。
早速、信金の担当に相談の電話をかけてみました。
墨田の物件、９月末引き渡しから７月９日引き渡しになりそうなんですが・・・
それはまた急ですね、、、どういう経緯（いきさつ）なんですか？
カクカクシカジカで・・・
わかりました。７月９日に決済が可能かどうかは検討してみますので、１週間程、時間をください
お手数かけます。突然の話で申し訳ありませんが、よろしくお願いします
それと、土地決済の時に話していた金利引下げの話なんですが、状況的に大幅な引き下げは厳しいと思いますので、そこはご承知おきください
承知しました
１週間後。信金の担当から電話がありました。
７月９日の決済ですが、手続き間に合いそうです
ありがとうございます。助かりました。金利の方はいかがでしょうか？
現状、新規の収益物件の融資はストップしている状況で、適用金利も上がっています。ひーやんさんには、土地決済のタイミングでの条件で融資は可能ですが、状況からして金利引き下げは難しいです
そ、そうですか。それはやむ無しですが、一点、ご相談が。元金返済の開始月を１０月からでお願いしたいのですが・・・
それは問題ないです。では、そのように稟議をあげておきますね
金利は１．８７５％のままとなってしまいましたが（実は他の投資家の方からの情報もあり、１．６％台になる事を期待していました）、情勢を考えれればやむ無しです。フルローンで借りられただけでも御の字です。
管理会社の最終選定と募集契約
賃貸募集の時期としては、１～３月が繁忙期で、第二繁忙期が１０月前後です。
そのため、墨田ＡＰは第二繁忙期に合わせて９月末入居開始で募集をかけるよう考えていました。
引き渡しが２ヶ月早まった事は嬉しいのですが、残念ながら７月～８月は「閑散期」のど真ん中。そもそも入居希望者が少ない時期です。
管理会社は、これまでの過程で２社に絞っていましたが、最終選定はまだですので、もちろん、正式に契約もしておらず、募集もかけれていません。
早速、最終プランに加え、設備仕様も伝えた上で、賃料査定をお願いしました。
以下、エイ●ルの賃料査定です。
本命がエ●ブルだったので、間取りや設備仕様の段階から密にコミュニケーションをとっていましたが、前回取得した賃料（合計４９万７千円）と変わらずです。
ちなみに、土地から新築投資では「営業担当に一緒に物件を作り上げているという気持ちになってもらう」というテクニックを使う事で、積極的な募集をかけてもらう事が可能です。
ただ、想定外だったのが、ミ●ミニが出してきた査定結果です。
なんと、合計で５０万７千円。エ●ブルより１万円高い金額です。前回提示から２万円もアップしています。
どうしよう・・・
企画から付き合ってもらっているエ●ブルか。高い査定を出してくれたミ●ミニか。。。
悩みましたが、閑散期の募集となりますし、営業担当との付き合いが長く、１棟目の葛飾ＡＰもお願いしているエ●ブルに決める事にしました。
決断後、すぐにエ●ブルの支店に向かい、募集条件を話し合った結果、「即入居可能」で募集を出すと、余り物件だと思われ印象が良くないため、入居可能時期を多少先にした方が良いのではないか？と提案を受けました。
結果、８月下旬から入居可能と募集して、相談ベースで前倒しでの入居を可能とする事にしました。
閑散期のため若干賃料を下げた方がよいかな？とも思いましたが、募集開始のタイミングで内覧可能な状態である事と、９月末までに満室にする事を見越して、エ●ブルの査定通りの賃料での募集とする事にしました。
施主支給品の購入
今回は宅配ボックス、ダストボックス、銘館板、防犯カメラ、ウォールミラー、コートハンガーは施主支給の予定でしたが、そもそも、引き渡し時期がまだまだ先だと思っていたので何も購入していません。
amazon、楽天市場で買いまわり、何とか工事期間中に現地に配送するよう手続きを終える事ができました。
ウォールミラーは墨田ＡＰのために販売されているとしか思えないニトリの激安６個セットを見つけました。
滅失登記と表題登記
滅失登記については、タイミング良く、６月２０日に済ませておきました。
表題登記については、ＧＴ大家さんから６万円弱で対応してくれる土地家屋調査士を紹介して頂いたので、そちらにお願いする事にしました。
建設会社にお願いすると、滅失登記と表題登記合わせて２２万円程するので、１６万円程度の節約ができました。
という感じで、何とかかんとか、引き渡しまでにやる事の段取りをつける事ができました。
１棟目の葛飾ＡＰで登記関連も一通り経験していたので何とかなりましたが、本当にドタバタしました。
アルドルビー（建設会社）、工期短縮はありがたいのですが、もう少しだけ早く教えてほしかった。。。
(￣３￣)=3
まぁ、ドタバタしたので、ちょいと不満気に営業の坂上さんに接していると、お詫びに信じられないサービス（秘密ですｗ）をしてくれましたので、アルドルビーの事はより一層、好きになりましたがね。
施主への理解がある本当に良い建設会社です。
(*^ーﾟ)b
