どうも！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
ドタバタしましたが、昨日（１月２９日）２棟目の土地決済が無事、完了しました。
※twitterでドタバタ速報流しています（笑）
そんな２棟目購入体験記、オンタイムに戻すべく、執筆頑張ります♪
逃した江戸川２号物件
当て物件ではありますが、購入できるなら購入したかった江戸川２号物件については、建売業者の買付けが入ったことにより、残念ながら敗退がほぼ決まりました。
ただ、既にアルドルビーには建築プランの検討と見積書の提示をお願いしているので、江戸川２号物件については、融資開拓用の当て物件として整理をする事にしました。
当て物件 建築プラン
江戸川２号物件の敗退が決まった翌週末にアルドルビーよりプランと見積書が送られてきました。
依頼時は２週間程かかると言われていましたが、特急で仕上げてくれたみたいです。
まず、今回プランを入れてもらった土地の概要を再掲します。
- 江戸川区某駅徒歩３分
- 土地面積：８６平米
- 価格：３２８０万円
- 建ぺい率：8０％
- 容積率：２4０％
- 高度地区：第三種高度
- 用途地域：近隣商業地域
- 防火地域：準防火
- その他：古家有り
- 土地型：整形地
販売図面は以下のような感じです。
こちらの土地に、アルドルビーが提案してきたプランが以下となります。
広めの１R＋１Kの６戸の木造三階共同住宅を希望していたので、ほぼほぼ要望通りのプランを提示してくれています。
当て物件 収益計算
プランと合わせて提示いただいた建築費の見積金額は
３５００万円
となっていました。
正直、金額的には少し高いので、アルドルビーの営業の坂上さんに確認したところ
現地確認もできていないため、上振れしない金額でまずはお出ししました。精査すれば、もう少し費用は削減できるかと思います
建築費は交渉次第で抑えることができそうですが、とりあえずは見積金額で収益計算を進めてみることにしました。
土地が建売業者と同額の指値が効いたとして３０００万円とすると、建築費も含めた事業費は６５００万円となります。
１Ｋが６万５千円平均。１Ｒが７万円平均だとすると、表面利回り計算は下記となります。
- 賃料（月額）＝６万５千円×３戸＋７万円×３戸＝４０万５千円
- 賃料（年額）＝４０万５千円×１２ヶ月＝４８６万円
- 表面利回り＝４６８万円÷６５００万円＝７．４８％
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うーん。。。
ボリュームアップの詳細検討、建築費の費用交渉、間取りや設備の検討を進めていけば、もう少し利回りが上がる可能性はありますが、それでも８％いくかどうか。。。
容積率を使い切れていないため、そこまで魅力的な物件に仕上げることができませんでしたが、収益性弱めのこちらの当て物件で融資をひけそうであれば、本丸物件も融資を引ける可能性が高いです。
融資開拓用の資料準備は整ったので、金融期間へのアタックを進めていくことにします！！
（次回へ続きまーすヽ(•̀ω•́ )ゝ♪）
