どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
今週末（２３日）は１棟目の葛飾ＡＰの上棟打ち合わせです。
葛飾ＡＰは１ヶ月程前（１１月下旬）に現地状況を確認しにいった時は、基礎工事が終わり、躯体工事に入った段階でした。
妻と娘達も、はじめて現地に連れていきますが、どんなリアクションするかちょっと楽しみです
(*^^*)
さて、今日は２棟目ＡＰ体験記の続きです。
物件規模はデカイ程イイ！！
１棟目の葛飾ＡＰは９戸のため、事業的規模にはなりません。
２棟目を購入する事で事業的規模（５棟１０室）になることを目的としていますので、あと一戸あれば満たすことができます。
じゃあ、２戸とかの小さいアパート建てればいいじゃん、と思われるかもしれませんが、そうはいかない事情があるのです。
土地から新築の場合、建物は規模が大きければ大きい程、建築費の坪単価を抑えることができるので、収益性がアップします。
裏を返せば、小ぶりなアパートを建てると収益性が低下してしまうのです。
延床面積と建築費の関係性
規模が大きい程、建築費の坪単価が抑える事が理由については、様々な要因があります。
キッチンやトイレ等の設備費用は延床面積が大小によらず、変わらなかったり、鉄骨階段の費用は階数にしか依存しなかったりします。また、建築資材や人件費も延べ床面積に単純比例するわけではありません。
イメージ的には、延床面積と建築費は以下のような関係性があります。
黒神様から伝授された土地から新築スタイルだと、少なくとも６戸以上の規模がないと、収益面でだいぶ厳しくなります。
そういう意味で２戸や４戸の小規模アパートを１０％以上の利回りで建てている比嘉さん（土地から新築大家の会の会長）は、さすがにその道のプロだなぁと感心します。
よって、２棟目については、収益面で私の基準をギリギリ満たせる６戸の木造アパートを建てられる土地を探す事にします(๑•̀ㅂ•́)ｂ
（次回へ続きます♪）
