億超え物件チャレンジ！！

黒神様からの物件紹介

暴力団近隣物件を諦め、良い売地を探していましたが、なかなか見つかりません。

これまでコンタクトをとっていた仲介業者に条件にマッチする物件がないか、宛先と宛名を変えてはメールを送るという単調作業を繰り返していた時、黒神様から一通のメールが届きました。

結構ボリュームが大きく、手がかかりそうな物件ナリ

黒神様から紹介された物件のスペックは以下の通りです。

建物入れると１億超えのボリューミーな案件となりますね

ひーやんさんの自宅から近いし、●バブル専任なので、ひーやんさんの伝手を使って話を進めやすいかもしれないナリ

以前、仲介業者訪問で●バブルさんの斎藤さん（仮称）とコネクションを作っており、希望条件を満たす物件の紹介待ちの状態でした。
※詳細は以下の記事参照

収益計算

建築費はざっと概算で考えると２Ｆ１０戸で５０００万円。３Ｆ１４戸であれば７７００万円です。建築費は２階建てよりも３階建ての方が多少割高になります。

それぞれのプランで概算の収益計算をしていきます。

事業費（諸費用除く）は土地（６０００万円）＋建物価格（５０００万円）で１億１０００万円です。

賃料は固くみて、６万５千円平均とすると、年間賃料は７８０万円。

年間賃料（７８０万円）÷事業費（１億１０００万円）で表面利回りは７．１％。

うーん。少し寂しい利回りです。

事業費（諸費用除く）は土地（６０００万円）＋建物価格（７７００万円）で１億３７００万円です。

賃料は同様に６万５千円平均とすると、年間賃料は１０９２万円。

年間賃料（１０９２万円）÷事業費（１億３７００万円）で表面利回りは７．９７％。

土地値の指値をしたり賃料の裏取り調査をして上振れすれば、目標の利回り８％を達成する事が十分可能な案件なりそうです。

●千代銀行から内諾をもらった金額を大きく超えてしまいますが、まだまだ融資相談していない銀行も多いです。
※●千代銀行の仮審査の件は以下のブログ参照