土地から新築

4棟目企画 仲介・管理会社選定

YOLO!ひーやんです。

建築士の学科試験が2ヶ月後(7月3日(日))に迫ってきました。

宅建士試験の時に痛感したのですが、齢40にもなると、若い頃と違って1日8時間とか学習する事は不可能でして、集中して学習できるのは1日2~3時間が限界です。

それ以上、脳みそに入力しようとしても、口からヨダレとして出力されていくだけなので、非効率極まりないのです。(๑º﹃º​๑)

よって、1日2~3時間の学習に抑える必要があるのですが、そのためには、中長期の学習期間が必要となります。

建築士試験については、2月~6月までの5ヶ月間の学習計画を立てる事で、1日2時間程度の時間的リソースを投入しながらコツコツと勉強をしていますが、この1日2時間の学習についても工夫をするようにしています。

具体的には、朝起きてすぐに30分。朝ごはんを食べてストレッチしてから30分。夕方に筋トレやランニングした後に30分。寝る少し前に30分のように1日4セットにわけて行うと、それぞれの30分を集中して取り組む事ができますし、それぞれ「30分だけ」と思う事でストレスなく取り組む事ができます。

この工夫は、本業のテレワークが定常化しているが故に実践できる方法なので、テレリーマン中の今年、一発合格を目指したいと思います。( ̄^ ̄)ゞ

さてさて、前回記事から少し時間が空きましたが、土地から新築企画4棟目体験記の続編です。

4棟目企画は確認申請も通り、無事着工できました。そのため、ボチボチ募集を開始する必要があるため、仲介・管理会社を決める事にしました。

4棟目の仲介・管理会社について

4棟目の新築企画は2棟目墨田アパートの隣地である事もあり、当然のように2棟目墨田アパートの仲介・管理をお願いしている緑の大手の会社にお願いするつもりで考えていました。

2棟目と4棟目の位置関係

ちなみに私は2棟目墨田アパートだけでなく、保有物件の全てを緑の会社にお任せしています。

ただ、残念ながら4棟目企画については、緑の会社には任せない事にしました。さらには2棟目墨田アパートについても、仲介・管理会社の切替を進めています。

2棟目墨田アパート竣工時の支店長や募集をしてくれた担当は非常に優秀でしたし、実際に早期満室にもしてくれました。その後、入居者さんの都合で1年少しでの短期解約が発生した時も、コロナ渦真っ際中で、繁忙期でないにも関わらず、すぐに入居付けをしてくれたりもしました。

ですが、数年経ち、当時の支店長が退職したり担当も変わったりしたことで、入居付けの動きが非常に悪くなったのです。( ̄_ ̄|||)

時は遡り、昨年(2021年)8月。2棟目墨田APで空室が発生しました。この時は、隣地の4棟目新築企画の融資審査の兼ね合いもあり、早急に空室を埋める必要がありました。

その旨を新支店長に伝え、募集賃料や条件についても、支店の言う通りに緩和したのですが、10月になっても、一向に空室が埋まらなかったため、支店長に相談の電話をしてみました。

ひーやん

なかなか埋まらないので、募集条件とか変えたりした方がよいですかね?

支店長

相場通りなので、もう少し様子見するしかないかなと思います。

ひーやん

そうですか。。。わかりました。

とまぁ、こんなやりとりがさらに1ヶ月程度続いた後、オーナー側でやれる事はやっていきたいと思い、以下の提案をしてみました。

ひーやん

何とか早く決めたいので、内見時の成約率を向上させるためにも、私の方でホームステージングを進めても良いですか?

支店長

いや、別に大丈夫です。

ひっかかる時はひっかかりますし、ひっかからない時はひっかからないので。

ひーやん

はぁ・・・(は?)

空室期間が長期化するというのは、特に私のような規模が少ない大家には精神的な苦痛が大きいものです。

毎日、隙さえあればSUUMOのポータルサイトの反響数(●●人が見ています)をチェックしては、

ひーやん

(この●●人って、全部、ぼくなのではないか?)

と思い悩んだり(実際にはそんな事はないです。。。)、近隣のライバル物件が募集1ヶ月程度でポータルサイトから消えた時は

ひーやん

(ぼ、ぼくの物件の、何がダメなんだ!?)

と思い悩んだり、自分の物件がポータルサイトから消えた時は

ひーやん

(やったーー!多分、入居者が決まったんだぁー!!)

とテンション爆上げのまま、数日経っても支店から連絡が来ないから(保証審査が長引いているのかしら?♪)と、こちらから支店に電話をかけたら

支店長

すみません。広告落ちてました。定期的に更新が必要なので。

ひーやん

(そんなぁ・・・)

みたいな・・・( ̄3 ̄)=3

支店から「待て」の指示を受けながらも、2週に1回程度は反響確認の電話をしては、若干、面倒くさそうに応対をされる日々を過ごし、結局、年が明けて繁忙期に突入してしまいました。

さすがにもう耐えられないと、他社付けを進めてもらい、3月になってようやく「他社」が決めてくれました。(´·ω·`)

相場賃料で募集条件を緩めたのに空室期間は6ヶ月。さすがにこの支店に4棟目の入居付けを任せる事はできないと判断しました。

仲介・管理会社の形態とメリデメ

という事で、4棟目企画物件の仲介・管理会社の選定を進める事にしたのですが、ここでかんたんに不動産賃貸物件の「仲介」と「管理」についておさらいしておきます。

仲介

仲介業務は、オーナーからの物件への入居者募集の依頼を受けて、入居者を見つけてきて、オーナーと入居者の間で賃貸借契約を締結します。

仲介会社は、これらの業務を遂行する事で仲介手数料を得たり、募集活動に対する広告料(AD)を収入源とします。

管理

管理業務は、PM(プロパティマネジメント)とBM(ビルディングマネジメント)の大きく2つの業務があります。

PM業務は入居者の家賃・管理費・更新料等の請求・回収や、問い合わせ・クレーム対応等を行い、管理料(一般的に家賃の3~8%)が収入源となります。

BM業務は建物の清掃や消防点検等を行い、メンテナンス料が収入源となります。

このように、「仲介」と「管理」は別業務なので、仲介専門の会社と管理専門の会社もありますが、仲介業務後は管理業務が必ず発生する事から、効率面や収益面も鑑みて、仲介・管理一体型の会社が多いです。

そのため、私のような投資家は仲介・管理一体型の会社に募集・管理を業務委託するのが一般的なのですが、仲介・管理会社にもいくつかタイプがあるので、今回は代表的なタイプとそれぞれのメリデメを紹介します。

自社管理・自社仲介型

自社で賃貸物件の管理・仲介を一括で行っている形態です。緑や赤等の大手の会社がこの形態をとっており、知名度も高いため、オーナ-も入居者も賃貸借を任せられる安心感があります。

自社管理・自社仲介型

大手の会社は、駅近好立地に支店を構えているため、支店への来店客を内見につなげる事ができるのが強みです。また、法人客のコネもあったりして、独自のルートで入居者を仲介してくれる事も期待できます。

デメリットとしては、「自社付けにこだわる」点です。赤と緑の大手の会社で顕著なのですが、自社だけで管理も仲介も成立する程の力を持っているのは、ある意味強みでもあるのですが、基本的にネット広告からの問い合わせ客や、支店への来店客のみが対象となりますので、リーチできる入居希望者の数が限られてきます。

一定期間、自社で入居付けできなかった場合は、他社付けも行いますが、業者サイトに載せるだけで、他の仲介会社に対する積極的なプッシュもしないため、長期に募集が苦戦する可能性もあります。

また、これは支店や担当に依る部分もあるのですが、空室が長期になった場合でも、支店や担当の危機意識が低く、放置プレイをくらう場合もあります(私はこれがしんどかった・・・(´·ω·`))

自社管理・他社仲介型

こちらは管理会社が自社で募集広告を出しながら、付き合いのある仲介会社にも入居者募集の依頼をかけていくタイプです。

自社管理・他社仲介型

メリットは、多数の仲介会社に募集依頼をかけるので、入居希望者に対するリーチ力が強いという点です。デメリットとしては、賃貸物件の立地エリアに根づいた業務を日頃から行っているわけではないため、立地エリアの賃貸需要の多寡や相場等はデータから機械的に算出しがちで、入居付けについてもコネクションがある仲介会社に依存する事となり、AD(広告料、という名の報酬額)を増やさないと、入居付けに苦戦するケースもあり得るという点です。

自主管理

最後に参考までに、自主管理についても簡単に紹介しておきます。図示すると以下のような感じになります。

自主管理

自主管理のメリットは経費の最小化です。オーナー側の仲介手数料は不要ですし、管理費用もかかりません。また、仲介会社とのやりとりも自分で行うため、募集の反響もダイレクトに確認でき、オーナー自身の創意工夫で早期の入居付けが期待できます。デメリットとしては知識や経験、ノウハウが無いと難しい事と手間暇がかかるという点です。

4棟目の仲介・管理会社の選定

2棟目墨田APを任せている支店に対しては、完全に信頼をなくしたので、他の会社を探す事にしました。また、空室期間が長期化する事の精神的苦痛を嫌という程味わったので、募集に強い自社管理・他社仲介タイプの会社にお願いする方針としました。

正直なところ、自分のスキルを磨くためにも「自主管理」を選択してみたかった気持ちもあります。ただし、今回の4棟目の竣工予定が9月上旬のため、建築試験の製図試験日(9月11日)と完全に重複しているため、募集にかける余力がないという点と、突発的な入居者からの問い合わせやクレーム等にリアルタイムで対応できる程に、時間的自由を獲得していないという点から見送る事にしました。

結果、自社管理・他社仲介タイプの会社で進める方針としたのですが、自社管理・他社仲介タイプの会社が必ずしも募集に強いわけではなく、しっかりとしたノウハウ・実績がある事が必須です。ただ、それを見極めるのは一見さんでは難しいため、今回は投資仲間のククンさんが仲介・管理をお願いしている自社管理・他社仲介型のP社を紹介して頂く事にしました。

ククンさんも私と同様、緑の大手の会社に仲介・管理をお願いしていたのですが、とある物件の空室に相当頭を悩また経験があり、様々な会社と面談をして、募集の工夫や、反響に応じた提案を積極的に行ってくれる募集力が強いP社を開拓し、仲介・管理を委託して満室経営を実践されています。

ククンさんに無理をお願いして、緑の大手の会社とP社のメリデメ表を作ってもらったのですが、これを見るとP社が優位なのは一目瞭然です。

メリデメ表を元にP社の担当と面談して、細かい疑問点は全て解消できましたので、4棟目企画の募集・管理だけではなく、隣地である2棟目墨田APの管理切替も進める事にしました(@•̀ㅂ•́)b

P.S.

ククンさんですが、5月17日(火)21時から、勉強会(無料です!)を企画されています。本ブログでモザイクかけしている管理会社のサービス比較表等も勉強会中で説明があるようなので、興味がある人は参加されてみてください( ˆωˆ )