幻の6棟目・・・

YOLO！ひーやんです。

来月（２０２６年２月）、いま建てている６棟目が竣工します。

…ですが、実はあったんです。「幻の６棟目」が。

ブログ記事にして供養するなら今しかないなと思いましたので、今回、記事として残したいと思います。

土地契約にいたるまで

運命の出会い（通知は突然に）

それはKanaさんの神奈川中央の新築物件見学会。黒神様と一緒に参加して、物件を見学させてもらっている時──

トチサガースが、ピコンと1件の土地通知をしてきました。

通知で飛んできた土地のスペックと地形図はこちら。トチサガース判定では利回りは8%前半と出ていました。

• 墨田区某駅徒歩5分
• 土地面積：１００平米
• 価格：４８００万円
• 建ぺい率：８０％
• 容積率：２００％
• 高度地区：第三種高度
• 防火地域：準防火
• その他：古家有り

とりあえず資料請求のメールを入れて、見学会が終わった後に車を停めていたエイビイの駐車場から仲介に電話。情報をヒアリングして、その場で翌朝に面談をねじ込みました。

ローン特約無しについて

仲介との電話で分かったのが、投資用物件として購入する場合、ローン特約を入れられないということ。

つまり、融資が付かなければ、手付解除できない。解約すると痛い。

そう。爆発札を入れるしかない状況です。

ロン特無しなら、買付前に「プラン入るか」は最低限固めたいため、測量図面を元に自分でプラン入れをしたところ、1LDK（30㎡程度）×6戸 が入りそうな目処が立ちました。

次に融資の問題。これは当時、正直「全然問題ない」と思ってました。

というのも、3棟目アパートを売却して 過去一番キャッシュリッチ になっていて、
財務体質もかなり良くなっていたからです。

この状態で融資が受けられないのであれば、過去に融資が受けられていた理由が逆にわからない、くらいに思ってました。当時は本当にこんな軽い感じで考えてました。

翌日の午前中、オミヤをかって仲介担当に自己紹介をしながらアイスブレイク。

ということで、ローン特約無しで４５００万円の買付証明書をその場で書きました。

その後、日中に売主と話しをつけてくれて、夜には連絡があり

オミヤ作戦、大成功(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

工務店社長の面談

１〜５棟目は同じ工務店で進めていましたが、今回は別の工務店にお願いすることにしました。両吉工務店（仮称）です。

両吉工務店工務店の施工物件の見学会は何度も参加していて、信頼度は高い。いつかお願いしたいと思っていたところ、ちょうど近い立地で案件が出てきたので両吉工務店の社長と面談。

その後、測量図とDIYプランを送り、プラン作成してもらったところ、ほぼDIYプラン通りで成立。

自分のプラン精度、上がってきたなぁ（自画自賛ｗ）

工務店から見積もりも受領し、固く見ても表面利回り8%は届きそう。

このご時世だと１００点満点の物件です。

雲行きが怪しい

で、、、問題はここからです。。。

新築企画書を作成し、既存取引がある金融機関の2行（S銀行、S信金）に資料を送付して面談。支店検討の結果はどちらも内諾がもらえました。

融資も大丈夫だと安心し、「１００点満点物件が自分のものになる！🙌」と鼻息荒くながら、ロン特約無しでの売買契約を締結しました。

当時のXのポストを見ると、かなり浮かれてますね。(*´ω｀*)

売買契約後、売買契約書と重要事項説明書を金融機関に送付して本部審査へ。

すると数日もかからずに、S銀行から電話がありました。

こうなると、S信金に頼るしかありません。すぐに電話です。

S信金については、希望の融資条件通りでは難しいかもしれませんが、なんとかなりそうな感じです。

売買契約から土地決済までは1ヶ月半。

その間に工務店とプラン精査を進めて、ほぼ確認申請図まで作成完了。

そして、決済日まで残り2週間チョットのタイミングでS信金の担当から電話がありました。

やばい

やばい

やばい

やばい！！

土地決済まで残り2週間ちょい。ここから金融機関を開拓して決済するのは無理だ。。。

ハシゴを外されるというのはまさにこのこと。。。勘弁してくれよ。。。

地位譲渡

このままでは解約するしかない。

ただ、ローン特約無しの契約の解約となるため、支払い責任が生じます。

手付金は5%入れており、仲介手数料も支払う必要があるので400万円近くが消えていくことになります。

やれることは、決済日の延長交渉 → 新規金融機関開拓。

ただ、そもそも私以外にも買付がバンバン入っていたから、売主さんが決済日の延長に頷いてくれないかもしれないし、延長したとて新規金融機関を開拓できる保証もない。

くっはぁ…と思いながら投稿したのが以下のXのポスト。

すると、ポストしてすぐに複数の方から「その物件、地位譲渡してくれないか？」というDMが来ました。

1人は投資家（面識なし）、1人は3棟目売却を仲介してくれた業者のHさん。

悪あがきの金融機関開拓もリスクがあるので、ここは渡りに船。
Hさんに地位譲渡しようと思い、電話で話をしましたが一点だけ問題がありました。

Hさんに地位譲渡した場合、両吉工務店ではなく他の建設業者で建てるという点です。

両吉工務店とは融資確定後に請負契約を結ぶ予定だったため、この時点では未契約。

とはいえ、確認申請資料まで作成してもらっているので、進めてもらった分の費用は当然払う必要がある。そして、確度高く見込んでいた案件をポシャらせてしまうのは、さすがに申し訳ない。

ウンウン悩んでいると、ある日の午前中にククンさんからLINE。

…が、翌日。

孫子大家さんとは面識はないですが、名前は知っていました。軍師大家の会を運営していて、知り合いの投資家も入っていたりします。

早速、孫子さんと面談して状況を説明。

ということで、孫子大家さんへの地位譲渡が確定し、手続きを完了させました。

その後

地位譲渡した後、孫子大家さん側で企画を進めてもらったところ──

なんと。

民泊物件として魔改造されて、無事に竣工！！

物件も見学させてもらいました。

自分が企画した案件が、形を変えてでもちゃんと完成した姿を見たのは感無量でした。

なにより、両吉工務店等、関係者にご迷惑をかけない形で着地できたのは救われました。

最後に

今回の「幻の6棟目」での一番の失敗は、融資の読みでした。

既存の金融機関だけに寄せず、保険のためにも新規金融機関の開拓（複線化）を早めにやるべきでした。内諾が出ても本部で覆ることがある。これは今回、骨身に沁みました。

一方で、今回は地位譲渡という着地ができました。これは運もありますが、「不動産は人脈」って、これまた本当にそうだと実感させられました。

Xやブログで状況を出していたからこそ、「譲ってほしい」と手が挙がったのも事実。

培ってきた人脈や、発信によって積み上がった「無形資産」が、最後に自分を助けてくれたのかもしれません。

なので、今後も情報発信と人脈作りは続けていこうと思います。

ふう・・・。ということで、ブログ記事にして幻の6棟目を消化させようと思ったんですが、やっぱり・・・

ではでは～～(￣３￣)=3