YOLO！ひーやんです。
進行中だった6棟目企画ですが、無事に先月（2026年2月）に竣工しました🙌
ここまで来るのに色々ありましたが、まずは一安心です。
それでは、6棟目企画の全容について、順を追って振り返っていきます！
募集について
管理会社の選定に想定以上の時間がかかり、最終決定は昨年末（2025年12月）となりました。
そのため、募集開始は年明け2026年1月の第1週。そして結果はというと…
なんと、1月の3連休で全室申込が入りました。
（※西暦1年間違ってますw）
私としては、チャレンジングな賃料設定だった上に、敷金・礼金は1ヶ月、AD（広告料）は0の募集条件だったため、
（3月末くらいまでに埋まれば上出来かな）
と考えていたので、管理会社からの報告メールを見た時には思わず
と夜神月風のリアクションをとってしまいました。
竣工時満室はもちろん嬉しいです🙌
・・・・投資目線で見ると話が変わるんですよ。
理想的なリーシングの流れは、
- 竣工前に5割程度決まる
- 竣工後に残り5割が1〜2ヶ月で決まる
と、このくらいのペースで埋まれば、「賃料が高すぎず、安すぎず、ちょうどいい賃料設定」であることが多いです。
逆に今回のように、わずか3日で全室申込が入る場合は、賃料が安すぎた可能性が高い。
つまり機会損失が発生している可能性があるということです。
もちろん、私だって何も考えずに賃料を決めたわけではありませんよ。
事前に賃料相場をリサーチし、管理会社ともすり合わせを行った上で、相場よりも1割程度高い賃料を設定をしました。その結果、前述の理想のリーシングの流れになるだろうという想定をしていました。
最近よく耳にしていた「東京23区の賃料上昇」。頭では理解していたつもりでしたが、正直なところ、今回の結果を見るまでは体感できていませんでした。
需要と供給のバランス、そして繁忙期というタイミング。複数の好条件が重なったとはいえ、それを差し引いても「賃料相場の上振れ」を今回の件で、強く感じました。
今回の経験からの教訓として、賃料上昇が続いている現状においては、 最初は「やりすぎかな？」と思うくらいのスーパーチャレンジ賃料で出してみるのもアリということです。
今後は臆する事なく思い切った賃料設定をしていこうと思います🐣
６棟目スペック
さて、それでは６棟目の紹介コーナーに移りたいと思います！！
６棟目のスペックは以下の通りです。
- 立地：足立区某駅徒歩５分
- 土地面積：９●㎡
- 延床面積：２１●㎡（１K９戸）
- 事業費総額：１億５００万円
- 表面利回り：８．４％
- 含み益：４２００万円
※建築時の市場価格の利回り６．０％で引き直した資産価値は１億４７００万円
設備仕様は以下の通りです。
今回も性能評価の劣化対策と耐震の等級3を取得したため、マンション表記で募集しています。
６棟目外観
６棟目のサイディングについては、立面図をもとにAIでパースを作成し、そのパースをベースに、よりイメージに近いサイディングを工務店に選定してもらうという進め方をしました。
AIの技術の進歩の恩恵を感じた瞬間でした。ありがたや(´ω`)
６棟目エントランス
６棟目内装
※写真取り忘れたので5棟目写真を拝借💦
６棟目土地から新築企画を終えて
年々、土地探しは非常に難しくなってきています。
2019年からは「1年に1棟ペース」で進める想定でしたが、4棟目竣工から5棟目竣工までで約1年半、さらに5棟目から6棟目までは2年空いてしまいました。
これは自分の悪いクセでもあるのですが、今の市況で取得する以上、「持ってよし。売ってよし」と自信を持って言える物件しかやりたくないんですよね。。。
その基準で首都圏の土地を探すと、そもそもそんな企画が成立する土地との遭遇率が極端に低いのが現実です。
ただ、それでもまだ戦えると思っています。
実際に6棟目の土地から新築を進めていた今年（2026年1月）にも、利回り8％中盤以上を狙える土地を見つけることができました。
（ただ、この案件は以下のXのポストの通り、あと一歩のところでドンデン返しがあり、業者さんに攫われてしまいましたが…(ToT)）
今後も「1年に1棟」というペースは意識しつつ、自分の中で納得できる物件を厳選し、土地から新築企画を進めていきたいと思います。
告知！！
ここで告知となります(ﾉ*>∀<)ﾉ
昨年（2025年12月）の一次募集後、募集を停止していた「土地から新築のいろは」読者限定＆少人数制で提供している有料サービス、トチサガース(TSG)。
一次募集の皆様に安定してご利用いただけており、システムリソース的にも問題がないことが確認できたため、二次募集を開始します！！
二次募集の開始時刻は2026/03/28(土) 10:00となります。
とはいえ、一次利用の方々からの機能拡張要望への対応や、新規利用者のフォローをしっかり行っていきたいため、 今回の募集枠も「片手で数えられる程度」となります✋️
※ある程度の枠が埋まり次第、再度募集停止となりますのでご留意ください。
それでは、トチサガースを利用したい方は、ぜひぜひご応募くださいませ！！
ではでは～ヽ(•̀ω•́ )ゝ
