最終プランでの収益計算

YOLO！ひーやんです。

 

さて、早速、２棟目体験記を進めていきます。

 

最終プランの見積もり結果

最終プランの見積もりについて、アルドルビー（建設会社）の営業の坂上さんから電話がありました。

 

プラン変更後の再見積もりの結果ですが・・・

（ゴクリ・・・）

３３００万円となります。

えー！！何で３００万円もコストアップしちゃったんですか！？

延床面積が１２平米増えたので、その分、建築費が上がってしまうのです

それはまぁ、、、そうかもしれませんんが、葛飾ＡＰの時は１２平米増えたのに対し、３０万円しか上がらなかったじゃないですか？

あの時は・・・特別だったんです

そんなぁ・・・

 

このコストアップにはビックリしました。延床面積１坪あたり８３万円のコストアップです。それに対して１棟目の葛飾ＡＰの時は１坪あたり８万円しかコストアップはしませんでした。意味がわかりません。。。

 

理由については明言はなかったものの、話した内容や雰囲気を総合すると、建築請負契約の「前」のボリュームアップか「後」のボリュームアップが大きな分水嶺のようでした。ちなみに葛飾ＡＰは建築請負契約「前」のボリュームアップ。墨田ＡＰは建築請負契約「後」のボリュームアップとなります。

 

確かに、建築請負契約「前」に大幅なコストアップを提示すると契約が流れてしまうリスクがあります。施工業者からの見積もりが施主の要望よりも上振れしている場合は、建設会社も契約をとるために必死になって施工業者と値交渉をしてくれるようです。

 

それに対し、建築請負契約「後」のプラン変更により施工業者からの見積もりについては、建設会社も値交渉をするモチベーションはないのでしょう。追加のコストが気に入らなければ施主側がプラン変更をしないだけですみますから。

 

初期プランと最終プランでの家賃査定比較

建築費がコストアップしたとして家賃がそれ以上にアップすれば問題ありません。

 

初期プランと最終プランで二社の管理会社に家賃査定をお願いした結果が下記です。

 

初期プランに比べると最終プランの家賃は１割アップしています。延床面積の拡張の結果、間取りを大幅に改善する事ができたのが大きな理由です。

 

やはり、過去に記事にした通り、土地から新築投資を進めるにあたり「間取り」は非常に重要な要素である事を改めて認識しました。

 

 

改めて、初期プラン（エイ●ブル）と最終プラン（エイ●ブル）で収益比較をすると以下の通りです。

 

 

 

 

利回りベースでも０．４５％向上です。費用対効果は十分ありますので、最終プランへの変更契約を進める事にしました。

まとめ

費用対効果が高いプラン変更とはいえ、体感的に＋３００万円アップという内容はこたえました。。。

 

墨田ＡＰはプランの詳細検討をするために、現況測量をアルドルビーにお願いする必要があったので、初期プランが出たタイミングで、急ぎ、請負契約を締結してしまいましたが、この判断が浅はかだったかもしれません。

 

建設会社とは、ある程度のプランの精査（特にボリュームアップの検討）や設備仕様の合意をとった上で請負契約締結を進めないと、後で苦労する事を実感させられました。

 

よくよく考えると、１棟目の葛飾ＡＰの時は、請負契約の前に黒神様が私とアルドルビーの間に立って、ボリュームアップの検討や設備仕様の交渉をしてくれていました。

 

 

アパート建設の経験がない投資家は、建設会社に的確にボリュームアップや設備仕様についての要望を伝える事ができないでしょうし、検討すべき内容やタイミングがわからないまま、とりあえず請負契約を締結してしまう事もあるでしょう。

 

そういうリスクを１棟目の葛飾ＡＰでは黒神様がアルドルビーとの間に立ってくれる事で取り除いてくれていたのです。

 

１年以上たって、自分で怪我して気づくとは、何と愚かなんでしょう。タラレバを言っても仕方ないのですが、建設費が葛飾ＡＰと同じく３０万円しかアップしていなかったら、利回りは９．４８％に達していました。。。

 

 

３棟目については、この教訓を活かして建築請負契約を進めようと思います。

(￣３￣)=3