どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
昨日（１２／２１）は会社の忘年会でした。
じつは、同日、不動産経営実践会の忘年会が開催されており、そちらへ参加したかったのですが、１０月に次長に昇格したこともあり、乾杯の挨拶やら、なにやらを事前にお願いされていたので、やむなく本業の方の忘年会へ参加することにしました。
気乗りせず参加した忘年会でしたが、サラリーマンの飲み会も役職があがってくると、案外、楽しくなってくるものです。「先輩社員に絡まれる」みたいな事もなくなりますし、自分が動かなくても部下が次から次へ挨拶へやってくるので、気分的にも悪くありません。
また、２次会への参加の強制力もなくなります。部下は部下で、上司がいない中で伸び伸びと飲みたいでしょうし、１次会で颯爽と帰る事がWin-Winの関係になってきます。
まぁ、あながち、サラリーマンも悪くないですね（笑）
さて、２棟目ＡＰ体験記の続編です。
入居者のターゲット
物件のエリア、規模と合わせて、入居者のターゲット層を決める必要があります。
単身者、DINKS、ファミリー向け、どの層をターゲットにするかを検討するかで、部屋の間取りや平米数が変わってきますし、ターゲットのエリアや物件規模も変動します。
安定性（粘着性≒入居期間）という観点では、単身者よりDINKS。DINKSよりファミリー向けとなるので、安定性をとるのであれば、DINKS、ファミリー向けも全然ありです。
安定性が高ければ、入退去コストを抑えるができます。
入退去が発生する事によるコストインパクトは案外大きいです。
※１年以上前に以下のブログに入退去コストについては、記載しています。
では、収益性という意味ではどうでしょうか？
葛飾のある地域の賃料を例にとると、以下となります。
- 単身者向けだと２０平米の１Ｋで、６万５千円。平米単価は３２５０円／平米。
- DINKS向けだと５０平米の２ＤＫで、１０万円。平米単価は２０００円／平米。
- ファミリー向けだと７０平米の３ＬＤＫで１３万円。平米単価は１８５０円／平米
収益面では、やはり単身者向けに軍配があがります。
私のような不動産投資経歴が浅い初心者はキャッシュを貯める事を優先させる必要があるため、必然的に単身者向けを選択せざるを得ません。
私がDINKSやファミリー向けに土地から新築投資法で手を出すのは、まだもう少し先の話になりそうです。
物件探しスタート
物件のエリア、規模、入居者のターゲットが決まりましたので、物件探しスタートです。
今回は「当て物件」としての物件探しを行いますが「融資が通ればあわよくば購入してもよい物件」を見つけていきたいです。
そのため、神奈川のターゲットエリア８区であればの利回り９％以上。東京都内のターゲットエリア５区であれば、利回り８％以上を目標として探すことにしました。
スルガショックの影響で融資が引き締まったこともあり、土地価格も下落しているはずです。
もしかしたら、さらなる利回り向上も目指せるかもしれません。
╭( ･ㅂ･)b
（次回へ続きます♪）
