８戸 木造三階アパートプランでの収益シミュレーション
Ｋ社より、狭小でない８戸の建築プランが出てきたので、早速、収益シミュレーションをしてみました。
１Ｋの７戸については、前回と同じく６万４千円平均。１ＬＤＫの周辺類似物件から８万円と想定。月間賃料は５２万８千円。年間賃料は６３４万円となります。
目標利回りの８％で割り戻す（６３４万円÷８％）と事業費は７９２０万円です。
土地（３９５０万円）＋解体費用（２００万円）が４１５０万円なので、建築費にかけられるコストは３７７０万円です。
Kaito建設から提示された８戸の木造三階アパート（３Ｆは狭小）の建築費の見積もりは４６００万円。。。。。
あっかーーーーーーん！！
Σ(￣ロ￣lll)
ダメです。やっぱり、９戸から８戸になってしまったインパクトは大きいです。。。
良い物件に間違いない！！
ちょっと、、、少し厳しく収益シミュレーションをしちゃったようですね。
何事も悲観的に考える、私の悪いクセです。
より現実的なシミュレーションをしてみましょう♪
１Ｋの賃料ですが、築１０年以内の類似物件の賃料を元に、想定賃料を６万４千円とおいていました。
より、精度を高めるために、築５年以内の類似物件の賃料を元にすると６万６千円はとれそうです。
そうだ、、、この値を使いましょう＾＾
変更後の賃料で計算し直すと、目標利回り８％に達するためには建築にかけられる費用は３９８０万円です。Kaito建設の見積もり額は４６００万円のため、６２０万円足りません。
・・・・プロパンガス仕様にしたら、どうだろうか？
都市ガス仕様からプロパンガス仕様にすれば、建築費を３５０万円抑えられます。エアコンや給湯器、配管工事費用等をプロパン会社が負担してくれるからです。
そうだ、、、、プロパンガス仕様にしましょう^^
そうなると、建築費は４２５０万円となります。
が、、、それでも、３９８０万円には２７０万円程足りません。
そもそも、利回り目標が高すぎたのかもしれませんね。
別に８％でなくても良いのではないでしょうか？
現時点の想定利回りを計算してみます。
土地＋解体費で４１５０万円。建物（プロパン仕様）で４２５０万円で合計８４００万円
年間賃料は６５０万円なので、表面利回りは６５０万円÷８４００万円で７．７４％
駅徒歩５分で利回り７．７４％のアパートが手に入るのであれば、このご時世、十分ではないでしょうか？
うん。そうだ。そうだ。そうだ。そうだ。そうに違いない。良い物件です。
良い物件に違いありません！！
(*ﾟДﾟ*)
（次回に続きます）
