どうも。ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
先週末に本業（サラリーマン）の方で久しぶりに休日出金したため、なかなかの疲れが月曜日早々にきています。
実は、本日（４月１７日）クライアントに提案した案件が獲得できるかが決まるのですが、その結果でこの１年のサラリーマンとしての運命が決まってきます。
そもそも、案件を獲得し、滞りなくシステムリリースまで進める前提での異動でしたので、案件がポシャった日には、どこへ飛ばされるかわかったモンじゃありません。
ただ、案件獲得できたらできたで、軟弱な若手社員だと身投げするような、なかなかの忙しい日々が始まる事は目に見えていますが、社内評価が上がる事により、サラリーにも、少なからず成果が反映される事を期待しています。
その結果、不動産投資のレバレッジがより効かせるようになる事から、本業の方でも立身出世するよう頑張ろう！！と思えるようになりました。
こんな感じで、不動産投資は本業を頑張るモチベーションにもつながるので、一石二鳥の投資法なのでは？と真面目に考えています(^^)
さぁて、今回も葛飾ＡＰプロジェクトの続編です。
家賃査定は複数社とるべし
区役所で助成金の事前相談をした後に、葛飾物件の最寄り駅の賃貸仲介会社に立ち寄ってきました。
元々、今回は緑と赤の２社の大手賃貸仲介会社に立ち寄る予定を立てていました。
※結構、色んな人が本ブログを見ているので具体的な会社名は文面では伏せさせて頂きますm(_ _)m
賃貸仲介会社に立ち寄った目的は家賃査定の結果を聞く事です。
数日前に建築プランは送付済ですが、建築プランはまだ確定していなので、取り急ぎはＫ社社長の提案である、１Ｋ×７戸 ＋ １ＬＤＫの木造３階アパートプランでの家賃査定をお願いしていました。
ちなみに、一度、地場の不動産屋には突撃ヒアリングをして賃料相場は把握しています。※その時の記事はこちらです。
ただ、本当に突撃だったため、図面もなく、エイヤでの賃料ヒアリングとなってしまっています。
ちなみに、地場の不動産屋の意見だと
- １Ｋの賃料は６万円ちょっと。
- １ＬＤＫの賃料は強気で７万５千。
という結果でした。
私の期待賃料はというと
- １Ｋの賃料は６万６千円
- １ＬＤＫの賃料は８万円
という内容ですので、地場の不動産屋の賃料想定は少し期待値を下回っています。
今回、赤と緑の賃貸仲介会社をそれぞれ尋ねる理由は、複数の家賃査定をとる事で賃料についての予測の精度を高めたいという狙いがあります。
家賃査定の結果は如何に？
まずは、赤の賃貸仲介会社の店舗を尋ねました。
要件を伝えると、早速、支店長さんを呼んで下さりました。やはり事前にアポをとっておくと話が早いです。
早速、家賃査定の結果をお聞きしたいのですが
葛飾の物件ですね。間取りや設備仕様が決まっていないとの事でしたので、変わる要素はありますが、おおよそこのくらいかと
提示された家賃査定書を見ると
- １Ｆ、２Ｆの１Ｋは管理費込みで６万円～６万６千円。
- ３Ｆの１Ｋは６万８千円。１ＬＤＫは７万５千円。
という結果でした。
地場の不動産屋にヒアリングした時の賃料想定と大きくは変わりません。
賃料としては、やっぱりこの程度が限界なんでしょうか？
間取りや設備仕様によって、賃料はかなり変わってきます。もし、ひーやんさえ宜しければ、建築会社との間取り検討の打ち合わせに私が出席し、アドバイスをさせて頂く事も可能ですが、いかがでしょう？
そんな事までやってくれるんですね。わかりました。間取り検討の際は入居付けのプロの力をお借りさせて下さい
是非、お力添えさせて下さい。また、賃料は募集時期によってもかなり変わってきます。いつを目処に竣工のご予定でしょうか？
建築スケジュールはこれからですが、余裕をもって２０１９年１月頃の竣工かなと考えています
物件自体は１２月から動き出しますので、１月竣工はベストと言っても良い時期です
？３月竣工が一番良いのではないですか？
３月竣工だと入居前の内覧ができないので、１月～２月の竣工がお薦めです。また、１月～２月の竣工だと強めの家賃査定をして内覧者の様子を伺う時間も稼げます
へー。そうなんですね。ちなみに、竣工後はどのくらいの期間で埋まっていくものなんですかね？
私は竣工して１～２ヶ月かけて埋まっていく家賃設定がオーナーさんにとって最適な設定だと考えています
竣工前に満室になるのがベストだと思いますが・・・？
いえ。竣工前に満室になるのであれば、もう少し家賃を高めに設定しても埋まるはずですよ。１～２ヶ月で埋まるギリギリの家賃設定がよろしいかと思います
なるほどー。。。
その後、雑談しながら色々とヒアリングをしたところ
・入居期間は５年～６年が平均
・独立洗面台は幅５００ｍｍの小さいものでも良いのでつけた方が良い
・無料wifiは必須
のような情報をゲットしました。おおよそ、地場の不動産屋からヒアリングした結果と同じ情報です。
続いては、１００ｍ先の緑の賃貸仲介会社の店舗へ突入です！！
（次回へ続きます♪）
