土地から新築

建築プランのタイムリープ

  • 2.K社社長より提示された初期プラン(買付前)
  • 3.K社社長より提示された改善プラン(買付後~売買契約前)
  • 4.Kaito建設より提示された改善プラン(買付後~売買契約前)
  • 5.アルドルビーより提示されたプラン(売買契約後~土地決済前)
  • 6.土地決済直前 最終プラン
  • 7.土地決済後 縮小プラン
  • 建築プラン 改善の歴史 総括
  • どうも!!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

     

    先週末(8月25日)は、とある大家さんの新築RCの見学会に行ってきました。

     

    早速、昨晩記事にしようと試みたのですが、ちょっと時間オーバーとなってしまったので、週末にでも改めて整理してアップしたいと思います。

     

    という事で、今回も葛飾APの体験記の続編となります。

    前回の記事はこちら

    建築プラン 改善の歴史

    有効敷地面積縮小により、居室が大幅に縮小された事は前回の記事に記載しました。

     

    コアの読者の方だと共感してくれるかもしれませんが、これは、私にとって、一晩で白髪がフワッと増えたのを実感できるくらいの出来事でした。

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    少しでも読者の方にこの時の私の気持ちが伝わればと思い、これまで建築プランがどのような時間軸でどのように改善されていったか、歴史を振り返ってみます。

     

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    1.Kaito建設より提示された初期プラン(買付前)

    1F/2Fプラン

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    3Fプラン

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    葛飾APの土地を見つけた後、Kaito建設に21~22平米×9戸のプランを要望して出てきたプランがこれだったので、泡吹きかけました(笑)

     

    記念すべき、葛飾APの初回プランが出てきた時の記事はこちらです。

     

     

    天空率を使わず、道路斜線を真っ向勝負で避けた結果だったので、まぁ、勝ち目はないですね。。。

     

    2.K社社長より提示された初期プラン(買付前)

    1F/2Fプラン

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    3Fプラン

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    初回プランと、ほぼ時を同じくしてK社社長から提示されたプランは、道路斜線を天空率でかわす前提で設計された、それなりにボリュームが入りそうなプランでした。

     

    このプランに何とか光明を見出し、買付を入れる事になりました。

     

     

    3.K社社長より提示された改善プラン(買付後~売買契約前)

    1F/2Fプラン

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    3Fプラン

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    K社社長に3Fを3戸にするようお願いした結果、残念ながら3階は狭小プランになってしまいました。

     

    マジ卍という言葉を思わず発したのを覚えています。

     

     

    4.Kaito建設より提示された改善プラン(買付後~売買契約前)

    1F/2Fプラン

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    3Fプラン

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    Kaito建設より売買契約直前に提示されたプランです。このタイミングで3Fも何とか使い物になる間取りになってきました。

     

    このプランからさらに303号室の母屋下がり部分を居室にできた事で、売買契約に進む判断をしました。 

     

     

    5.アルドルビーより提示されたプラン(売買契約後~土地決済前)

    1F/2Fプラン

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    3Fプラン

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    建設会社選定でKaito建設に勝利したアルドルビーにボリュームアップ検討依頼をした後に出てきたプランです。

     

    このタイミングでようやく全居室でトイレ、洗面、ユニットバスを独立して設置する事ができるようになりました。

     

    6.土地決済直前 最終プラン

    1F/2Fプラン

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    3Fプラン

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    黒神様のアドバイスを受け、ほぼほぼ自分で間取り検討し、アルドルビーにプランとして精査してもらった結果です。

     

    このプランで家賃査定した結果、目標としていた利回り8%を大きく越えて9%近くまで利回りが向上しました。

     

     

     

     

    えぇ、、、この時は夢のようでした。

     

     

    7.土地決済後 縮小プラン

    最後が土地決済のタイミングで、有効敷地面積が縮小した事に伴い、居室面積が大幅に縮小したプランが下記です。

     

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    もはや、3Fは天空率をかわせておらず、プラン自体が出てこないという事態が発生してしまいました。。。

     

    この縮小プランの1F/2Fの平米数は、17平米、18平米、17平米でした。

     

    なので、、、買付前に、初めてK社から提示された狭小プランの1F/2F とほぼ同程度の平米数まで縮小してしまっています。

     

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    まさにスタートに戻るです。。。

     

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    建築プラン 改善の歴史 総括

    買付前からの土地決済後までの、代表的な7つのプランをピックアップしましたが、いかがでしたでしょうか?

     

    1つめのプランから7つめのプランまで4ヶ月程度の歳月がかかっていますが、有効敷地面積縮小というイベントトリガーを受けて、見事に建築プランが4ヶ月の歳月を遡り、初回プランにタイムリープした事がおわかりになったのではないでしょうか?

     

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    そして、このタイムリープ、たちが悪い事に同じ条件ではありません。

     

    土地決済完了&有効敷地面積縮小という結果事象も因果律にのってタイムリープしてきてしまったのです。

     

    会社のトイレで建築プランのタイムリープを味わい、絶望の底に沈んだひーやんの進退はいかに!?

    (うーん、最後は自分でもよくわからん(笑)次回に続きまーす♪)

     

    続きの記事はこちら

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