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土地買付編

葛飾AP始動~ボリュームチェックと収益シミュレーション

  • 葛飾AP~収益シミュレーション(建築費にかけられる費用)~
  • 埼玉の建設会社
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    葛飾AP~想定ボリューム~

    図面

    葛飾区の物件は以下のような図面となっています。

     

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    公募の130平米からセットバック部分でだいぶ削られており、有効敷地面積は106平米となっています。ただし、南西側、南東側の2面接道のため日当たりは抜群ですし、土地も整形地。取り組みやすそうです。


    想定ボリューム

    有効敷地面積が106平米で建ぺい率60%。容積率200%。

     

    敷地が角地なので角地緩和が適用できます。角地にある敷地については、都市計画に定められた建ぺい率(今回だと60%)に10%加える事ができるため、建ぺい率は70%となります。

     

    よって、建築可能面積は106平米×70%≒74平米となります。

     

    レンタブル比(延床面積に対する賃貸可能な居住面積の割合)を考慮すると、1Fあたり、21~22平米の3戸の木造三階アパートが建築できそうです。

     

    葛飾AP~収益シミュレーション(建築費にかけられる費用)~

    続いて、収益シミュレーションです。

     

    周辺賃料を調べてみると、賃料は固く見て1戸あたり6万4千円平均。月間賃料は57万6千円。年間賃料は691万円となります。

     

    目標利回りの8%で割り戻す(691万円÷8%)と事業費は8640万円です。

     

    土地値は3950万円ですが、軽量鉄骨の古家があります。

    そもそも中古戸建てとしての売り出しのため、更地渡しのわけもなく、解体費がかかってしまいます

     

     

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    軽量鉄骨の解体費用を調べると相場が坪単価5万円。少し高めに見て6万円として、建物面積が101平米(約30坪)のため180万円です。

    また、セットバックのためにコンクリート壁を壊す必要があるので、200万円は見ておいた方が良さそうです。

     

    そうなると、土地+解体費用で4150万円建物にかけられる費用は4490万円(8640-4150万円)です。

     

     

     

     

    これ・・・

    かなり厳しいです

     (||゚Д゚)

     

     

     

    過去に木造二階建て8戸のアパートで頑張って値引き交渉をして、4700万円(もしかしたらもっと値引きできたかも。結果はわからずじまい)でした。

     

     

    木造三階建ては木造二階建てよりも割高になりますし、今回は9戸のアパートです。

     

    建築費を4470万円に抑えるのは、K社社長の裁量を持っても厳しいでしょう。。。

     

    更地渡しにしてもらうか、指値をするか。。。ただ、既に反響も数件入っていたようなので、交渉は厳しい可能性が高いです。

     

    とりあえず、K社社長には物件詳細資料を送付してボリュームチェックと概算見積もりをお願いしておきました。

     

    埼玉の建設会社

    黒神様に建築費の事を相談したところ

     

    埼玉にかなりコストパフォーマンスが高い建設会社があるナリ

     

    と、紹介されたのは、Kaito建設(仮称)

     

    神奈川の物件で一度依頼した事があるナリが、場所が遠く無理だったナリ。東京北部や東部だったら大丈夫と聞いたナリ

     

    さすが、黒神様。。。何件、建設会社の引出しを持っているのでしょう・・・

     

    翌日にKaito建設に電話する事にし、この日はパソコンを閉じました

    (次回に続きます)

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