３棟目の条件

YOLO！ひーやんです。

本業のITコンサルの方ですが、新型コロナのクソ野郎(# ﾟДﾟ)のせいで多忙の極み中です（悲）

４月７日に緊急事態宣言を発令したのにも関わらず、通勤者がなかなか減らない事に苛立ちを隠せない安倍政権が４月１１日に事業者問わずにオフィス出勤者を７割削減するように要請をしました。

ただ、私の部署は金融業の事業者がクライアントなので、前述の緊急事態宣言が発令されようが、７割削減要請されそうが、オフィス出勤必須の業務を請け負っている関係上、出勤必須のメンバが半数程度います。

そのため、前述のような、オフィス出勤の自粛要請を政府が出せば出すほど、オフィス出勤必須メンバの精神的ストレスが増すばかりです。

私は在宅テレワークでも何ら問題はないのですが、部下にオフィス出勤を強いている都合上、在宅テレワークをしていると罪悪感に苛まれるので、現場の部下の心理的ケアが必要という建前をつけて、オフィス出勤も行うようにしています。

ただ、私が出勤してオフィス改善活動したり部下に声かけしたりする事で、出勤必須メンバの心理的ストレスは減るものの、密度が高まり罹患リスクが増えるという、心情的な問題と罹患リスクの問題を両立し解決が難しい、何とも厄介なウィルスです
(´·ω·`)

さて、前置きが長くなりましたが、本題の３棟目体験記の続編となります。

３棟目の物件購入を進める事にしましたが、物件探しを行うために、以下のような条件を定めていく必要があります。

物件の種類
物件の規模
物件のエリア

本記事では、それぞれの条件の検討内容を記載していきます。

物件の種類
物件の規模
物件のエリア
まとめ

物件の種類

不動産投資には様々な種類の物件があります。区分、アパート、マンション、築古、築浅、新築、店舗向け、単身者向け、DINKS向け、ファミリー向け・・・

今回、私は３棟目として

単身者向け土地から新築アパート

を選択するつもりです。

まぁ、、、私のブログの読者であれば、私が選択する物件の種類は１００％予想できたと思いますが（笑）

新築アパートは積算が出づらく銀行評価を得られにくいという弱点がありますが、知識・経験・ノウハウを積めば積む程、実勢価格としての含み益を大きくできるという魅力がありますので、融資がひける限りは土地から新築企画法で買い進めていき、行き詰まったら売却を絡めていこうと考えています。

余談ですが、私の師匠の黒神様は、２０１９年１０月に板橋区で利回り１１％のアパートを竣工させ、ついこの間、２０２１年繁忙期に向けて練馬区で利回り１０％のアパートが建つ土地の売買契約を結んでいます。

両方とも差別化仕様の高級アパートで、所有権です。何でこんな異常物件を具現化できるのか、付き合いが長くなればなるほど、わからなくなってきました。。。(-_-；)

物件の規模

物件の規模ですが、 出口（売却）も見据えて検討したいと考えてます。

土地から新築アパートの場合は、融資を使って購入するサラリーマン投資家も売却先のターゲットになってきます。

１億円を超えると融資のハードルが高くなり、流動性が低くなるリスクがあるため、 １億円は超えない範囲の物件規模になるように、進めたいと考えています。

物件のエリア

１棟目は葛飾区、２棟目は墨田区に物件を取得しており、１棟目と２棟目は車で１０分程度の距離に位置していますので、現地状況確認が効率的にできますし、土地勘もついてきました。

ドミナント戦略を行う事のメリットは多いので、３棟目についても、できれば、１棟目、２棟目の近隣で購入ができればと考えています。

ただ、正直、葛飾区や墨田区は、荒川氾濫の水害のリスクもありますし、地盤も非常に弱いエリアです。