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購入検討編

3棟目の条件

YOLO!ひーやんです。

本業のITコンサルの方ですが、新型コロナのクソ野郎(# ゚Д゚)のせいで多忙の極み中です(悲)

4月7日に緊急事態宣言を発令したのにも関わらず、通勤者がなかなか減らない事に苛立ちを隠せない安倍政権が4月11日に事業者問わずにオフィス出勤者を7割削減するように要請をしました。

ただ、私の部署は金融業の事業者がクライアントなので、前述の緊急事態宣言が発令されようが、7割削減要請されそうが、オフィス出勤必須の業務を請け負っている関係上、出勤必須のメンバが半数程度います。

そのため、前述のような、オフィス出勤の自粛要請を政府が出せば出すほど、オフィス出勤必須メンバの精神的ストレスが増すばかりです。

私は在宅テレワークでも何ら問題はないのですが、部下にオフィス出勤を強いている都合上、在宅テレワークをしていると罪悪感に苛まれるので、現場の部下の心理的ケアが必要という建前をつけて、オフィス出勤も行うようにしています。

ただ、私が出勤してオフィス改善活動したり部下に声かけしたりする事で、出勤必須メンバの心理的ストレスは減るものの、密度が高まり罹患リスクが増えるという、心情的な問題と罹患リスクの問題を両立し解決が難しい、何とも厄介なウィルスです
(´·ω·`)

さて、前置きが長くなりましたが、本題の3棟目体験記の続編となります。

3棟目の物件購入を進める事にしましたが、物件探しを行うために、以下のような条件を定めていく必要があります。

  • 物件の種類
  • 物件の規模
  • 物件のエリア

本記事では、それぞれの条件の検討内容を記載していきます。

物件の種類

不動産投資には様々な種類の物件があります。区分、アパート、マンション、築古、築浅、新築、店舗向け、単身者向け、DINKS向け、ファミリー向け・・・

今回、私は3棟目として

単身者向け土地から新築アパート

を選択するつもりです。

まぁ、、、私のブログの読者であれば、私が選択する物件の種類は100%予想できたと思いますが(笑)

新築アパートは積算が出づらく銀行評価を得られにくいという弱点がありますが、知識・経験・ノウハウを積めば積む程、実勢価格としての含み益を大きくできるという魅力がありますので、融資がひける限りは土地から新築企画法で買い進めていき、行き詰まったら売却を絡めていこうと考えています。

余談ですが、私の師匠の黒神様は、2019年10月に板橋区で利回り11%のアパートを竣工させ、ついこの間、2021年繁忙期に向けて練馬区で利回り10%のアパートが建つ土地の売買契約を結んでいます。

両方とも差別化仕様の高級アパートで、所有権です。何でこんな異常物件を具現化できるのか、付き合いが長くなればなるほど、わからなくなってきました。。。(-_-;)

物件の規模

物件の規模ですが、 出口(売却)も見据えて検討したいと考えてます。

土地から新築アパートの場合は、融資を使って購入するサラリーマン投資家も売却先のターゲットになってきます。

1億円を超えると融資のハードルが高くなり、流動性が低くなるリスクがあるため、 1億円は超えない範囲の物件規模になるように、進めたいと考えています。

物件のエリア

1棟目は葛飾区、2棟目は墨田区に物件を取得しており、1棟目と2棟目は車で10分程度の距離に位置していますので、現地状況確認が効率的にできますし、土地勘もついてきました。

ドミナント戦略を行う事のメリットは多いので、3棟目についても、できれば、1棟目、2棟目の近隣で購入ができればと考えています。

ただ、正直、葛飾区や墨田区は、荒川氾濫の水害のリスクもありますし、地盤も非常に弱いエリアです。

できれば、災害リスクが低い城西を購入エリアにしたいところですが、まだまだ身分不相応。

東から昇り、西に沈む太陽のように、時間の流れとともに、購入エリアを変えていこうと思います。

まとめ

まとめると3棟目の条件は以下となります。

3棟目の条件
  • 単身者向け土地から新築企画物件
  • 1億円以内
  • 1棟目葛飾AP、2棟目墨田APの近隣

こちらの条件で物件探し、スタートです(*^ー゚)b

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