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購入検討編

最初の一歩~あて物件~

YOLO!ひーやんです。

新型コロナウィルスの影響で、在宅テレワークが多くなってきています。

在宅中は長女(小5)の学習机でデスクワークをしているのですが、とうとう限界が訪れました。。。

腰痛

腰がいてぇ・・・

こりゃたまらん( ̄ロ ̄|||)という事で、ネットで腰痛知らずと評判が高いアーロンチェア(10万くらいします)の購入を妻のみーやんに恐る恐る打診したところ

みーやん

はぁ!?

と一括されましたので、長時間の座位でも腰に負担がかかりづらいコスパが高そうな椅子を調べた結果、ゲーミングチェアにたどり着きました。

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GTRACING
¥16,800
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こだわりが強く、重量級の方が多い?ゲーマーが支持するゲーミングチェア。腰痛緩和に期待大です。早速購入しました。

週末に届くので楽しみです(ˊᗜˋ)

さて本題、3棟目土地から新築体験記の続編です。

あて物件探しについて

3棟目の条件を明確にしましたが、条件を満たした物件を見つけられたとしても、そもそも融資をひいて、購入できなければ意味がありません。

そのため、まずは、あて物件を探すところからスタートです。

あて物件探しスタート

あて物件とは、金融機関から融資がひけるかどうかを確認するためのダミー物件のことを指しています。

この考え方は土地から新築に限らず、融資をひいて不動産を購入する場においては、初期ステージの不動産投資家の共通のファーストステップだと思います。

あて物件の条件

あらためて、私の3棟目の希望条件は以下の通りです。

3棟目の条件
  • 単身者向け土地から新築企画物件
  • 1億円以内
  • 1棟目葛飾AP、2棟目墨田APの近隣

土地から新築のあて物件ですが、サラリーマンの与信を使って購入する場合(1棟目など)であれば、購入希望価格帯の新築建売物件の資料を取り寄せて、金融機関へ持ち込めば十分です。

ただ、3棟目、かつ自宅も購入しており、借入総額が2億円を超えている私はサラリーマンの与信が1ミクロンも残っていないため、リーマン属性を使って融資を引くことはできません。。。

そのため、これまでの土地から新築企画の実績と、ドミナント戦略を織り込んだ事業計画を作ることで、金融機関へアピールをしたいと考えています。

あて物件は本命物件?

というわけで、あて物件は私の3棟目の条件を満たす土地から新築企画物件とする必要があるのですが、 高利回りの土地から新築企画の物件は計画するだけで、相当の労力が必要となります。そもそも、収益性が見込める土地は瞬間蒸発してしまうので、探すのだけでも一苦労です。

土地の瞬間蒸発

可能であれば、かけた労力を無駄にしないため、融資が通ったら、そのまま購入したいのですが、土地から新築企画のあて物件を購入する事は非常に難しいです。

融資が通る見込みがたっていない状態で買付を入れても、ほぼ、確実に買付競争に負けます。正確には、1番手で買付を入れる事は可能ですが、2番手、3番手で現金買いの投資家や、建売業者が買付を入れてまうと、そちらが優先されてしまうのです。
( ̄3 ̄)=3

まとめ

私の3棟目のあて物件探しの労力は本命物件探しと同等になりますが、そのまま購入できる可能性はほぼ皆無。

そのため、3棟目購入に向けては、融資開拓用のあて物件と、その後の本命物件の少なくとも2つ以上の土地から新築企画の事業計画を作る覚悟を決めて、あて物件探しを頑張ろうと思います。
(@•̀ㅂ•́)b

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