物件探し初日

YOLO！ひーやんです。

私は不動産経営実践会(casegood)というコミュニティに（だけ）入っているのですが、会員が有志で集ったライングループがいくつか存在しています。

その内のライングループの一つである「一座建立会」にて週末にzoom飲み会🍻が企画されたので参加してみました。

はじめてのzoom飲み会でしたが、すごく良いですね( ˆωˆ )

席という概念がなく、いつでも、誰でも発言できますし、画面共有して「この物件どうでしょう？」みたいなやりとりもできるため、通常の飲み会よりも情報量が濃く、そして楽しいという、有意義な時間を過ごせました。

４月２２日（水）の実践会のウェビナー後にも一座建立会でzoom飲み企画をセッティングをして頂いたので、参加しようと思います(*^ーﾟ)b

さて本題。３棟目土地から新築体験記の続編です。

３棟目の融資開拓のために、本命物件と同じ気合いで、あて物件を探す事を覚悟し、土地探しをはじめました。

土地探しの方法

私はスーモやアットホーム等のポータルサイトで土地探しを行っています。

仲介業者に条件を伝えて、希望に合致した土地を紹介してもらうやり方もありますが、まぁ、仲介したい気持ちが先行して、条件と合致しないイマイチな物件ばかりを提案されますし、断るのも面倒です。

「川上物件」なんて言葉がありますが、我々のようなエンド投資家が、優良物件を紹介される事は皆無だと思った方がよいですね。

不動産業者にとって、継続的に売買が見込める業者や投資家であれば「川上物件」を紹介する事のメリットはあるのでしょうが、１年に１物件買うか買わないかのエンド投資家に対して「川上物件」を紹介する必要性はないでしょうしね。

なんだかんだで、ポータルサイトで土地探しを地道に行うのが最も効率が良いという結論に達しています。

ポータルサイトでは、希望の土地条件を入れておくと、合致した物件をメール配信してくれるサービスがありますが、ポータルサイトに物件が掲載されてメール配信されるまでタイムラグがあるのがデメリットになります。

土地から新築アパートを建てる事で、高い収益性を確保できる物件は、ポータルサイトに掲載されて半日程度で業者買付が入り売止になる事もあるので、朝、昼、夕方、夜、あとは仕事の休憩中の時間等に、こまめにポータルサイトを見てまわる事で、初動を早める必要があります。

物件探しの作業ですが、土地探しをはじめた最初の１日は売りに出されている物件をくまなく見る必要があるのですが、それ以降は新着物件だけを見ていけば良いので、実はそこまで時間はとられません。

候補物件

条件に合致する土地探しは難易度が高いため、２～３ヶ月程度は期間がかかる事を覚悟していたのですが、物件探しを開始した初日。ポータルサイトの物件情報を目を皿のようにして探していると、以下の物件が目にとまりました。

足立区某駅徒歩７分
土地面積：１００平米
価格：４１３０万円
建ぺい率：６０％
容積率：２００％
高度地区：第三種高度
防火地域：準防火
その他：更地渡し
土地型：整形地（角地）

販売図面は以下の通り

角地なので建ぺい率が１０％緩和されますし、さらに２０１９年６月の「建築基準法の一部を改正する法律」により、準防火地域の耐火・準耐火建築物の建ぺい率が１０％緩和されるようになっています。結果、建ぺい率が合計２０％の緩和され、容積率も目一杯、消化する事ができますので、想定では２２㎡×９戸の木造３階建て共同住宅が建築可能です。

前面道路も広く、角地なので避難経路や窓先空地も考慮しなくてよいですし、第三種高度なので斜線制限も気にしなくてよいです。