まずは応援クリック頂けるとうれPです(・∀・)
購入検討編

現地視察と駅徒歩●分

YOLO!ひーやんです

そういえば、実は私は今年の4月から建築士の専門学校の学生になっています。

ただ、新型コロナウィルスの影響で入学式もなくなりましたし、4月のオリエンテーションも延期中で、全くもって学生になった気がしません。
(;´Д`)

そんな中、問い合わせフォームより、以下のようなメッセージを頂きました。

今年からMDCに通学されるんですね。私は、水曜に通学しています。建築は、不動産を購入、売却するときに、最低限の知識だと思い、二級建築士資格取得のために、入学しました。
家でやる課題(手書きの製図)が、大変でした。学校に関してわからないことがあれば、気軽に聞いてください。
一年後に、軽鉄の物件を売却して、土地からの新築アパート建設を予定しています。
ひーやんさんのブログに、詳細な記事があるので、大いに参考にさせてもらおうと思います。

なんと、、、2019年4月にMDC通信制二級建築士受験科に入学された先輩大家さん(サラリタして不動産業を開業済)からのメッセージ。これにはビックリしました。同じような考えで建築士を実際に目指して通学されている方がいらっしゃる事は非常に刺激になりました。

このような出会いもブログで情報発信しているからこそと思いますので、引き続き頑張っていきたいと思います
( ̄^ ̄)ゞ

さて、本題。3棟目土地から新築体験記の続編です。

融資開拓期間の猶予があり、融資開拓が成功すれば、そのまま購入したいと思える物件を見つけましたので、事業計画書に掲載する写真の撮影も兼ねて、現地視察に行ってきました。

駅前の様子

横浜から1時間半かけて、どんぶらこ~、どんぶらこ、と電車で足立区某駅までやってきました。

以下が駅前の様子です。

駅前
駅前商店街

ターミナル駅ではないので、駅力が気になるところでしたが、なかなか賑わっています。

駅前に商店街があり、大きなスーパーも3店舗あります。飲食店も多いため、基本的な用事は駅前で済ませる事が可能。早朝から深夜まで営業しているスーパーもあり、通勤前後の単身者は大助かりです。

みたいな事を事業計画書に書いていこうと思いますw

現地の様子

以下が現地の様子です。

売地

条件は更地渡しとなっていましたが、すでに古家は解体されている様子です。

二面接道で間口も広く、接道している道幅も広く、かつ、交通量も少ない。

建築リスクは相当低い土地です。

是非とも手に入れたい。。。(*´Д`)ハァハァ

ただ、現地確認をして、気になったのが下記です。

売地に資材

何やら資材が置かれています。隣地で一戸建てが建築中で、その資材置場として使われているようでした。

買取再販業者が一時的に資材置場として許可を出しているとは思いますが、何やらひっかかります。

また、現地に「販売中」というのぼり旗がたっており、見知らぬ業者名も記載されていました。

もしかすると、売主の買取再販業者かもしれないので、スマホでのぼり旗の写真をパチリと激写。

仲介経由でなく、売主の買取再販業者に直接アプローチして契約できれば仲介手数料がかからないため、諸費用を抑える事ができます。

駅徒歩の表記について

今回の物件は駅徒歩7分として販売されていますが、GoogleMapで調べる限りでは、駅の出口から物件までの距離は620mありました。

不動産業界では徒歩1分=80mとしてカウントします。620m÷80m=7.75となり、端数は切り上げるため駅徒歩8分が表記的には正しいような気がします。

駅徒歩距離は不動産売買・賃貸の値付けを行う場合に重要な要素となるため、サバを読むと景品表示法違反で処罰されてしまいます。

そのため、距離にサバは読んでいないとは思いますが、私が所有している2棟目墨田APも、土地販売時のマイソク上の駅徒歩表記が5分だったのに、エ●ブルさんが募集を出した時の駅徒歩は6分だったという事があるため、ちょっと詳しく調べてみたところ、どうやら、駅徒歩距離測定時の起点と終点をどこに置くかで、若干、誤差が出てくるようです。

例えば、以下のような立地の物件があったとします。
※駅出口Cがドエライところにあるのは無視してください。。。m(_ _)m

物件の立地

この物件の場合の正しい起点と終点を図示すると以下の通り。

正しい駅徒歩の起点と終点

物件に近い駅の出口から物件の敷地までの最短距離が駅徒歩距離の測定区間となるようで、エ●ブル等の大手賃貸仲介はこちらの距離を基準としているようです。
※調べると、過去に駅徒歩距離のサバ読んで処罰をくらった賃貸仲介もいるようですね。

賃借人の立場からすると駅改札②が駅徒歩距離の起点だろという気持ちになりますが、、、まぁ、そこは触れずにいきます。

また、「正しい起点と終点」と前述していますが、厳密に何をもって「正しい起点と終点」と定義するかは、少しグレーな部分もあるようで、以下のように、駅の敷地から物件の敷地の最短距離をもって駅徒歩距離とする業者もいるようです。

敷地と敷地の最短距離を駅徒歩距離とする

例えば、suumoのポータルサイトでは駅徒歩距離で物件を絞り込む時は以下のような選択式となっています。

駅徒歩距離の絞りこみ

そのため、選択の区切りとなる、例えば駅徒歩7分と8分の違いは、物件の価値そのものに影響が出てきます。

今回の足立区の物件は、 駅出口から物件の最短距離を測ると620mとなり駅徒歩8分表記になりますが、物件に近い駅の敷地の端から物件までの最短距離を測ると550mとなるため、駅徒歩7分表記となります。土地販売のマイソク資料は駅徒歩7分と表記されているため、敷地to敷地の距離を基準としているようです。

今回の足立区物件については、販売価格そのままで購入したい物件でしたが、賃貸募集をかける時は駅徒歩7分ではなく、駅徒歩8分になりそうな事がわかったため、ちょっと指値を入れたくなってきました。(・∀・)

ブログランキングのポイント数がブログを書くモチベーションとなっています!!応援クリックよろしくお願いします★
こちらの記事もおすすめ!