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不動産投資 おすすめの本

闘う弁護士!堀鉄平

YOLO!ひーやんです。

新型コロナウィルスによる週末の外出禁止により捻出した時間を使って、堀鉄平さんの「1人デベロッパーの勝ちパターンに学べ! 弁護士が実践する不動産投資最強戦略」を読了しましたので、所感と当面の私の投資戦略について記事にしました。

堀鉄平さんについて

私が最初に堀鉄平さんの事を知ったのは、2019年2月の楽待不動産投資新聞に掲載された【まるで「1人デベロッパー」、6年で売却益25億を得た男】でした。

弁護士であり総合格闘家という異色の経歴をもつ堀鉄平さんの投資スタイルは、短期キャピタルゲイン狙いの東京都心部土地から新築RC投資で6年間で売却益25億円を手に入れるという、桁違いのスケールで投資を進めていらっしゃいます。

マンション建築

この頃から「すげぇ人がいるなぁ、、、」とは思っていたのですが、1年の時を経た2020年1月。楽待不動産投資新聞に【「築古投資は儲からない」、闘う弁護士が憂う業界の未来】という記事と合わせて、楽待動画が掲載されました。

私はこの記事を読んで「堀鉄平」という1人の人間に強く惹かれていく事になります。考え方に芯があり、投資ロジックには実績に裏付けされた説得力があります。楽待動画は見ていて高揚する仕上がりで、5回くらいはリピートしたと思います。

ただ、「築古投資は儲からない」というお題目の記事だった事もあり、築古投資家の方々からバッシングの声もあがっていました(笑)が、築古投資を否定しているわけではなく、一定の資産背景がある投資家を基準とした場合、投資効率の観点から、築古投資よりも東京都心部の土地から新築RC投資を推奨しているというのが正しい解釈となります。
※まぁ、挑戦的なお題なのは、楽待の集客テクニックでしょうw

さて、そんなこんなで楽待新聞で不動産投資界を賑わせた後、Youtubeに堀塾ちゃんねるを開設し、ご自分の投資手法や考え方について動画で説明をされています。

順次、新着動画をアップされているので、ご興味がある方はご覧になってはと思います。
※私も全動画を拝見しています。

不動産投資最強戦略の所感について

そんな堀鉄平さんが新しく出版した「1人デベロッパーの勝ちパターンに学べ! 弁護士が実践する不動産投資最強戦略」を読了しました。

楽待新聞や堀塾チャンネル等で公開されている情報+αを体系的に整理してあり、非常に読みやすかったです。

私が一番気になっていた出口戦略についても、最終章において、4P(Product、Price、Place、Promotion)戦略を駆使し、売却先の購入目的にあう物件に差別化して仕上げていく事について詳細に解説されています。

また、売却についても、ある一定の規模を超えると一般媒介ではなく専任媒介の方が好ましいという点等、知らない知識も多々ありましたし「完成物件をすぐに売却する場合、業者登録は必要か?」といった各章の間に記載されている各種コラムも有用な内容が詰まっていました。

土地から新築投資の進め方についても具体的にかかれており、値段以上の価値がある名著である事は断言できます。

現実的には、まだまだ先のステージ・・・

堀鉄平さんの東京都心部での土地から新築RCによるキャピタルゲインを目的とした投資手法は非常に優秀な投資手法で、私自身も目指したいところです。

ただ、堀鉄平さんが著書の中で書かれている、投資哲学第4条「最初の塊を用意せよ」という部分が残念ながら満たせていません。
( ̄_ ̄|||)

著書で書かれているとおり、都心部での土地から新築RCの事業規模は2億円程度がボリュームゾーンなので、スタートラインに立つために要求される資産背景のハードルが非常に高いのです。

単純にサラリーマンの与信をフルに使い10倍のローンを組めるとしても、2億円の投資をするためには2千万円の年収が必要になります。

以下が所得金額階級別の世帯数の分布なのですが、所得が2千万円以上の世帯は1.3%。もはや分布数が少なすぎて、ひとまとまりにされている方々です。

所得金額階級別世帯数の相対度数分布
※厚生労働省 平成30年 国民生活基礎調査の概況より引用

東京都心部土地から新築RC投資は、富裕層の下層から上層にあがりたい方々のための投資手法になるかと思います。

堀鉄平さんも、そのあたりは当然、理解されていて、ご自身が運営している不動産投資塾の入塾基準を年収・自己資金が2千万円以上を目安として置かれています。

土地から新築投資のバリエーション

堀鉄平さんの「不動産投資最強戦略」や、過去に紹介した塩田寿弘さんの「最強物件企画」のように、土地から新築投資についての情報が公開される事は、非常にありがたいと感じています。

思い返せば、私が土地から新築投資をはじめる事になったキッカケも、村上しゅんすけさんの「売却で資産を築く!黄金の不動産投資」という書籍でした。

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私が最初に選択したのは、都内好立地・高利回りの土地から新築木造投資。「売ってよし持ってよし」のインカム・キャピタルの両取りができる優れた投資手法だと考えています。

資産背景といった参入障壁がRCよりも木造の方が低い点もそうですが、建築費が読みやすいという点でも、新築RCよりも新築木造の方が取り組むにあたっての難易度が低いです。

ただし、土地から新築企画の手間は、木造でもRCでも変わらないので、投資効率の観点から、規模が大きいRCの方が木造よりも優れているのは間違いありません。

よって、私の当面の投資方針としては、融資がつく限り、土地から新築木造投資で進めていき、頭打ちになり次第、売却を絡め純資産を厚くし、規模拡大につなげる過程で土地から新築RCにスイッチングしていければよいかなと考えています。

その頃には、うまくいけば建築士免許を取得し、RC建築についてのプランニングも可能な状態になっていると思います。

また、堀鉄平さんの超短期売却投資を行うためには、宅建士免許が必須になるので、今年、改めて再チャレンジしようと思います。
※宅建士免許取得の新たなモチベーションになりました(^^)

堀鉄平さんの「1人デベロッパーの勝ちパターンに学べ! 弁護士が実践する不動産投資最強戦略」を読む事で、私自身は非常に良い刺激を受ける事ができました。興味が湧いた方は是非とも手にとっていただければと思います。

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