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土地から新築

1平米の壁

YOLO!ひーやんです。

ようやく関東も梅雨明けです。13年ぶりの8月梅雨明けだそうですね。

狼さんのブログで知りましたが、物件売買・賃貸時の重要事項説明時に水害リスク情報が追加されたようで、本格的に水害リスクが高まってきたというという事でしょう。

ちなみに、保有している2棟のアパートは、がっつり洪水浸水想定区域あるため、昨年(2019年)の台風15号、19号が関東直撃した時には、生きた心地がしませんでした。(||゚Д゚)

江東5区大規模水害ハザードマップ

さて、そんな水害リスクが高まる葛飾区で進行している3棟目土地から新築アパート体験記の続編です♪

5㎡単位

母屋下がり回避ができたので次の検討に進みます。

改めて、工務店から提示された初期プランの平面図は下記となります。

初期プランの平面図

このプランを見て率直に感じたのは以下です。

ひーやん

(一部屋25㎡確保できないかなぁ・・・)

suumoやホームズといったポータルサイトでは専有面積が5㎡単位で検索条件に指定できます。

試しに、1R/1Kで3棟目APの竣工予定地である葛飾区で物件検索をした結果が以下です。

  • ~20㎡の1R/1Kの掲載件数:3663件
  • 20㎡~25㎡の1R/1Kの掲載件数:3506件
  • 25㎡~30㎡の1R/1Kの掲載件数:1494件
  • 30㎡~35㎡の1R/1Kの掲載件数:301件

このように、1R/1Kでは25㎡以上を確保する事で競合が少なくなりますし、賃料についても25㎡~30㎡の価格帯で比べられる事が多くなるため、相対的な賃料アップも期待できます。

25㎡確保案検討

今回の土地は有効敷地面積が80㎡で建ぺい率・容積率=70%・200%の土地となります。

工務店の初期プランでは、建ぺい消化率が68%、容積消化率が179%となっており、非常に若干ながら余裕があります。

早速、犬神建築士に相談です。

ひーやん

カクカクシカジカで25㎡以上を確保したいのですが、良いアイデアありますかね?

ひーやん

建ぺい率に若干ですが余裕がありますし、階段を一段送ればなんとか25㎡確保できるんじゃないかと思います

その後、犬神建築士とやりとりし、25㎡確保に向けた検討案を作成しました。

25㎡確保のための検討案

建物を大きくする①だけだと、24.93㎡と、ギリギリ25㎡に届きませんでした。③の部分が3面壁に囲まれた形になるので建ぺい率の消化対象となってしまうのです。

そのため内階段の段数を調整し、共用部分の一部である②を居室面積に組み込む事で、25㎡超えを達成する計画としました。

本資料を工務店に検討結果を連携する事で、見事、戸あたり25㎡を確保する事ができました。(ノ*>∀<)ノ

まとめ

今回のように「あとちょっとで●●なのに・・・」という欲望が湧き出るケースは土地から新築の建築プロセスでは、しばしば発生すると思います。

そんな時に「まぁ、いっか・・・」と諦めずに欲望を満たすための検討を行う事で改善するケースは多いです。また、改善できなかったとしても後悔が残りませんし、検討する過程で得られるものも多いので、チャレンジしてみる事をおすすめします(*^ー゚)b

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