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荒川物件検討編

神のお告げ

YOLO!ひーやんです。

本日(2021年11月19日)は89年ぶりの「ほぼ皆既月食」が見られる日のようですね。

引用元:Impress Watch

食が最大になるのは18時03分という事で、先程、自宅の屋上からバッチリ観測してきました✌

自宅の屋上から観測した皆既月食

私は田舎育ちということもあり、毎日、満点の星空の元で育ったので、昔から星空を眺めたりするは好きで、聖闘士星矢(セイントセイヤ)世代という事もあり、星座もたくさん覚えました。また、私の星座は射手座なのですが、小学生低学年の頃はそれがちょっぴり誇らしかったです(わかる人にはわかる・・・かな?)。

夢の屋上付きマイホームを(多額な借金を背負って)ゲットしてから、娘たちと一緒に思う存分、星空観測しようと天体望遠鏡を購入しましたが、4年位前から不動産投資に全力投球しはじめてというもの、余暇に使う時間が激減してしまいました。

ちょっとリバランスしていかないと、何が大事で、何のために生きているのか、よくわからなくなるなぁ・・・と思った今日この頃でした。

さてさて、そうは言っても2日に1度の4棟目体験記ブログの連続アップ宣言をしましたし、コメントやDM等で応援も頂いたりしているので、引き続き続編を書きたいと思います!

あ!!

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それでは4棟目の土地から新築体験記ブログ!!続編いってみましょ~!!

ターゲット物件の変更

表面利回り10%狙える整形角地の板橋某駅徒歩8分の極上レア物件。

約4ヶ月の期間を費やして、もう一歩のところで飛んでいった青い鳥を見上げながら「てやんでバロっちくしょい! てやんでバロっちくしょい! 」と往年のチビ太を彷彿とさせるような荒れた日々を続けてしまいました。

さらに悪い事に、板橋物件に取り組んでいた4ヶ月の間にも土地値は徐々に高騰していっており、より一層、土地ゲットのハードルは高くなっていました。。。( ̄ロ ̄|||)

改めて、4棟目の条件を振り返ってみます。

4棟目の条件
  • 土地から新築企画物件
  • 総事業費:1億円以内
  • 対象エリア:23区全域

ただし、板橋物件での融資開拓の結果、1億円以上の物件であれば、きら★銀行にて収益還元にて担保評価される事がわかり、実際に本部の事前承認まで得る事ができたため、4棟目の条件を以下のように変更しました。

4棟目の条件(変更後)
  • 土地から新築企画物件
  • 総事業費:1億円以上
  • 対象エリア:23区全域

1億円以上の事業規模を想定した場合、6戸or9戸の木三共ではなく、9戸or12戸の木三共が検討対象となってきます。

12戸の規模となると、実需との競合も少なくなるので、購入可能性も高まるかもしれません。

神のお告げ

1億円以上の事業規模となる土地についても、トチサガースの検知対象に変更しましたが、なかなか収益基準(表面8%)に合う基準の検知はされません。検知したとしても案の定、再建不、底地、借地、旗竿地・・・

土地値の高騰に加えて、土地の売り物件そのものが減少しているとう数値的論拠もあり、表面利回り6%後半~7%前半の物件にも目線を下げていくのが現実的かもしれません。

改めて板橋物件に費やした4ヶ月の機会損失は痛かった。。。

そんな中、黒神様から連絡がありました。

黒神様

板橋物件は残念だったナリね。

知り合いの仲介業者から12戸が入りそうな荒川区の土地情報をもらったけど、チャレンジしてみるナリか?

物件詳細情報はもらってないので、海の物とも山の物ともつかぬ状況で、クソ物件だったら申し訳ないナリが・・・

ひーやん

うぉお!!マジっすか!ありがとうございます!!

まさに神のお告げ・・・(ちなみに私は過去3棟中、2棟を黒神様のお告げによりゲットできています)。

黒神様から仲介業者を紹介してもらい、早速、物件詳細情報を取得してみました。

荒川区物件

仲介から取得した荒川区物件のスペックは以下の通り。

  • 物件所在地:荒川区某駅徒歩3分
  • 土地面積:130平米
  • 価格:8200万円
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:300%
  • 用途地域:近隣商業地域
  • 高度地区:第三種高度
  • 防火地域:準防火
  • 土地権利:所有権

有名なターミナル駅から徒歩3分と立地は抜群で、1Kの賃料相場も駅徒歩10分以内で8万円越えのエリアです。

地形図は以下の通り。

物件の地形図
ひーやん

・・・・?

12戸の木三共アパートが建てられるのかな?

接道が4mで非住居系の用途地域なので係数0.6を乗じた容積率は240%となります。

土地面積が130㎡で建ぺい率は80%。容積率は240%なので、計算上は余裕で12戸の木三共が建てらますが、変形地なので、瞬時のプランイメージがわかず、とりあえず、DIYでのプラン検討を進めていく事にしました。
╭( ・ㅂ・)b

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