助成制度調査
黒神様から助成金が出る可能性があり、との情報を頂き、早速調べてみました。
土地から新築プロジェクト、未完の処女作である●蓮寺プロジェクトでは、不燃化特区の補助金で３００万円出る可能性がありましたが、あれは横浜市の話です。東京都でも果たして助成金が出るのでしょうか？
※●連寺プロジェクトはこちら
早速、葛飾区のホームページで助成金関係を調べてみました。
耐震助成制度
新耐震基準（昭和56年6月1日施行）を満たしていない木造住宅に対して除却・建替の助成金が出る制度です。最大、除却（解体）６０万円。建替え１６０万円まで助成金が出るようです。
今回の古家は築年数が２５年（平成５年築）、かつ軽量鉄骨の住宅のため対象外です。
うーん、、、残念（>_<）
不燃化特区内の建替え助成制度
不燃化特区内の不燃化を促進するための、木造住宅の建替え助成制度のようです。古家は軽量鉄骨のため、こちらも対象外のようです。
うーん、、、残念（>_<）
と思いながらも条件をしっかり読んでみると
- 不燃化特区内にあること
- 建築物の延べ床面積の1／2以上が木造または軽量鉄骨造であること
と記載があるではないですか！！
早速、今回の葛飾の物件所在地が不燃化特区に含まれているか調べてみました。
すると、４つのエリアで７つの町（丁）という非常に限られたエリアが対象地域となるようです。
非常に限られたエリアなのですが、、、、
ビンゴです！！不燃化特区です！！
不燃化特区の助成額を調査
助成額としては、除去（解体）＋建替えで最大２００万円まで、補助を受ける事ができます。ただ、「最大」となるので、実際に受けられる助成額を調べてみます。
除却（解体）助成額の計算
除去（解体）助成額の計算は以下となっていました。
イ、 ロのいずれか低い額
イ：建築物及びこれに付属する工作物の除却に実際にかかった費用
ロ：除却した延べ床面積に26,000円を乗じた額
「イ」は解体費用そのものです。実際に見積もってみないとわかりませんが１８０万円程度の想定です。
「ロ」ですが、今回の古家は１０１平米のため、２６２万２千円。
低い方なので「イ」の１８０万円程度が助成額です。
建替え助成額の計算
アパートなどの共同住宅を建てる場合の助成額の計算は以下です。
イ、ロのいずれか低い額に、住宅部分の床面積の割合と2／3を乗じた額
イ：設計費、工事監理費に実際にかかった費用
ロ：建替え工事費（延べ床面積に185,700円を乗じた額を上限）に設計及び監理料率を乗じた額
「イ」の設計費ですが、残念ながら概算見積書のため、具体的な設計費は不明です。
調べてみると、設計費の相場は建築費の１０％～１５％が相場のようです。よって、建築費４６００万円の１０％だとしたら４６０万円です。
これに「住宅部分の床面積」の割合を９０％として、2/3をかけると２７６万円です。
「ロ」については明らかに「イ」の方が低いため割愛です。
なので、解体と建替えの助成額の最大限度額である２００万円をフルで受けられる可能性が高いです。
念のため、葛飾区役所に電話をして確認しました。区役所に事前相談に来るように薦められましたが、話をした限りだと、ほぼほぼ助成金を受けられるようでした。
解体費、建築費の助成金を受ける事で、利回りがかなり向上すると思われます。不動産投資の神は、まだまだ頑張れと応援してくれるようです。
余談（設計費用について）
設計費の相場を調べると建築費の１０～１５％程度のようでした。今回の物件を例にとると４００万円を越えますので、非常に高いと感じました。
ただ、Kaito建設の話だと、プランを描いても、モノになるのは１％以下と、言っていました。
仮に１％だとすると、１回の設計費用は４万前後なので、そう考えると、妥当な価格な気がしないでもないですね。
建設会社所属の建築士がプランを書く場合は、建設会社の手出しはないですが、建設会社が建築士にプランを外注する時の費用ってどんなものなんでしょうね。。。
K社社長から出てくる建築プランは建築事務所の名称が記載されているので、おそらく外注しています。結構、お金を使ってもらっていると思われるので、罪悪感が沸いてきちゃいました。。。(-_-|||)
