YOLO！ひーやんです。
土地から新築、流行ってますね。やっぱり堀鉄平さんの影響でしょうかね？
しかも、RCだけでなく木造の企画も流行っているようで、私に対する新築企画についての問い合わせも増えています。また、私が利用している工務店（アルドルビー）にも土地を仕入れた投資家からのアパート建築依頼が多くなってきているようで、営業の担当さんから土地から新築で融資が出やすい金融機関を聞かれたりもしました。
間違いなく新築企画のレッドオーシャン化が進んでいるという事ですので、土地から新築企画投資での差別化を図れるよう、しっかりと実力をつけていかないと５～１０年先で生き残れなさそうです。そうなってくると、木造→ＲＣへのステップアップではなく、木造新築企画の練度を高め、木造たてたろうになるしかないかもしれませんw
さて、連続投稿を続けてきた３棟目土地から新築体験記。今回で土地購入編は完結となります。
融資打診の結果
上北信金と爽やか信金に予備費を含めて６４００万円で融資の打診を行っていましたが、それぞれ支店レベルの回答が返ってきました。
上北信金の回答
上北信金については以下の通りです。
- 金利：1.7%～1.8%（変動）
- 融資期間：25年
- 返済方式：元金均等
- 融資額：土地・建物取得額の85%（割合融資）
上北信金は支店担当が融資部担当に相談した際に、審査部担当より「ペースが早い」「新規でリスク高い」という理由で融資額７０％と言われたようですが、その後、副支店長が審査部に乗り込んで直談判し、最大限の融資条件を引き出してくれました。
上記の経緯より、審査部の担当とも融資条件についてはほぼほぼ合意がとれている状態のため、本部審査で条件が大きく覆る事もなさそうです。
８５％融資となるので、６４００万円のうち５５００万円が融資額。頭金は１０００万円必要で諸費用額を含めると１４００万円程度のキャッシュアウトが必要となります。(||ﾟДﾟ)ﾋｨｨｨ!
今回は割合融資のため、予備費を使わず建築費を削減し、分離発注にも成功したとして６４００万円→６２００万円に減額になった場合でも、最終金額６２００万円の８５%融資となるため、建築費削減によるキャッシュアウト低減効果も低いです。
割合融資とは、物件の取得価額に対する割合で融資を行う方法。例えば１億円の物件に対して頭金２割での割合融資の前提で承認をもらったとします（この例だと頭金２０００万円。融資額８０００万円）
その後、買付時に指値ができたり何らかの事由で８０００万円で物件購入できたとしても、頭金は１６００万円。融資額６４００万円となります。
爽やか信金の回答
続いて爽やか信金から提示された融資条件です。
- 金利：1.9%（固定３年）
- 融資期間：30年
- 返済方式：元利均等
- 融資額：6000万円（金額融資）
上北信金の融資条件を聞いた後だったので、爽やか信金から提示された条件を大きくガッツポーズです。しかも金額融資です。
金額融資とは土地・建物の取得価額に対する金額（絶対値）で融資を行う方法。例えば１億円の物件に対して８０００万円の金額融資で承認をもらったとします。
その後、買付時に指値ができたり建築費を削減できたりして８０００万円で物件購入できた場合でも、融資額は８０００万円のままとなります。
２棟目墨田ＡＰは爽やか信金で借入をしていて、付き合いもありますし、支店の新担当と新上席が頑張ってくれました(￣▽￣)
頭金は最大４００万円なので、諸費用含めても８００万円のキャッシュアウト。今の私でも十分取り組めます。
金額融資なので、予備費を使わずに建築費を削減する事で６４００万円→６２００万円に取得価格が減額に場合でも変わらず６０００万円の融資を受けられるので、建築費削減によるキャッシュアウト低減効果が最大限に発揮されます。
ただ、心配なのは「あくまで支店レベルの回答」であり審査部には何の打診もしていない点です。
支店の担当に本部審査が同条件で通るかどうかを聞いてみると
立石さん
８割くらいの確度では通ると思いますよ
という回答。言葉には並々ならぬ自信を勝手に感じ取りましたｗ
以上、上北信金と爽やか信金の支店レベルの回答結果を受けて、以下のように進めるよう、それぞれの信金と調整しました。
爽やか信金で本部審査を進めてもらい、もし、非承認だった場合に上北信金で本部審査を進めてもらう
千歯銀行へ再チャレンジ
爽やか信金の審査と並行して、千歯銀行へも再チャレンジしてみました。
きっかけは、投資家仲間から融資に積極的な支店があると聞き、他の金融機関からの内諾があるのであれば、可能性はあるのでは？と考え、チャレンジする事にしました。
実は、千歯銀行については、３棟目あて物件（足立区物件）での融資開拓時に武志さん（仮称）のご紹介で別の支店にチャレンジしましたが、支店レベルで融資NGをもらってしまいました。。。
今回、紹介頂いたのは別の支店となるので、以下の仮説の検証にもなりそうです。
同じ金融機関でもA支店から融資NGの回答があった場合に、B支店からチャレンジすれば融資が通る事があるのか？
もちろん、A支店で本部審査まで進んでNGとなった場合に、B支店から融資打診してもNGとなるのですが、今回はA支店で支店レベルでNGをもらっている状態。可能性は残されています。
という事で、紹介頂いた支店の担当とアポをとり訪問して、名刺交換した後に、営業行為（自己紹介資料と事業計画書の説明）を行っていきます。
・・・という事で、実績もありますし、他の金融機関様からも支店レベルで融資承認は得られている状況です
融資担当
素晴らしいご実績です！！ただ、申し訳ありません。。。支店の方針で１億円未満の物件の融資は行っていないのです
え？「１億円以上の融資はしていない」のではなく「１億円未満の融資はしていない」のですか？
融資担当
はい。私共の支店は東京都内の物件に対して積極的に融資を行う千歯銀行の中でも特別なエース支店でございまして。。。ロットが小さい物件は対象外です。申し訳ありません。
そうですか・・
まさかの１億円未満の物件には融資しないという支店方針に門前払いされてしまいました(￣３￣)=3
あとあと聞いた他の投資家の方の話から総合的に判断すると、こちらのエース支店はエリートサラリーマンの与信枠を利用した１億円以上の１棟目の物件を主なターゲットとして貸し出しを行っているようです。手間が少なく利益も稼げる融資に特化している支店のようです。
今の私は既にサラリーマンとしての与信は使い切ってしまっている状態なので、仮に１億円以上のロットを持ち込んでもNGをもらう可能性は高そうです。
土地購入編完結
最後の悪あがきで千歯銀行に突入して見事に玉砕をしましたが、爽やか信金、上北信金のいずれかで融資の本承認はもらえるだろう、という状態にはもっていきました。
売買契約についても、つつがなく締結する事ができましたので、今回で３棟目土地から新築アパート体験記～土地購入編～は最後とします！！
(*^ーﾟ)b
