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土地から新築

半地下プランとにらめっこ

  • 3F プランの前後比較
  • どうも!!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

     

    2棟目購入に向けた融資開拓を進めているのですが、その中で、融資を前向きに検討してくれると返答を頂いた信金さん向けに追加資料を作成しています。

     

    自分で言うのも恥ずかしいですが、資産背景が非常に厳しいので、保険や退職金等も含め、総資産額のパンプアップを図ってみました。

     

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    あとは収益シミュレーションを作成すれば、追加資料は完成するのですが、融資相談用物件の利回りが低いので、少々手こずっています。

    さて、近況方向は以上として、今回も葛飾AP 体験記の続きとなります。

    前回の記事はこちら

    半地下プランは成功するか?

    確定測量において、道路中心線が敷地側に寄った結果、以下のように、有効敷地面積自体が縮小してしまいました。

     

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    50cm宅盤下げを行う半地下工事を行う事で、北側高度斜線、道路斜線もある程度はかわせるとは判断し、アルドルビー(建設会社)に半地下工事で進める事を確定条件としてプランの検討をお願いしました。

     

    斜線の問題もありますが、そもそも有効敷地面積自体がガッツリと縮小してしまっているため、有効敷地面積縮小前のプランがそのまま入る可能性は低く、ある程度のボリュームダウンは致し方ないかもしれません。

     

    プラン検討をお願いした一週間後、悶々とした日々を過ごしていると、営業の坂上さんから連絡がありました。

     

    半地下工事前提での建築プランが出来上がりました

    ど、、どうでしたか

    1F、2Fについては、有効敷地面積縮小前のプランが入りました。

    よっし!!

    ただ、3Fですが、、、、ちょっと斜線が厳しく、有効敷地面積縮小前のプランを入れる事は出来ませんでした。

    え・・・

    もう少し、検討を致しますが、まずは現時点のプランをメールにて送付させて頂きます

    わ、わかりました。確認します

    半地下プランとにらめっこ

    アルドルビーからメール送付されてきたプランを見てみました。

     

    比較のため、宅盤下げをしない場合のプランをbeforeとして掲載します。

     

    1F/2F プランの前後比較

    before(宅盤下げ無し)

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    after(宅盤下げ有り)

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    こちらは、比較すると明らかですね!!

     

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    見事にプランが改善しています。

      

    3F プランの前後比較

     続いて3Fプランを見てみます。

    before(宅盤下げ無し)

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    after(宅盤下げ有り)

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    こちらも2点ユニットではなくなっていますし、居室も広くなっています。

    ただ、一応、有効敷地面積縮小前のプランを見てみます。

     

    有効敷面積縮小前プラン

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    比較するとわかりますが、有効敷地面積縮小前のプランでは図面下側に母屋下がりがないのと、図面左側の母屋下がりの部分を利用する事で、居室を広くする事ができています。

     
    まぁ、宅盤下げ無しのプランと比較するとプランが改善した事は間違いないですし、利回り的にも合格ラインに届きそうです。

     

    普通はこれで満足するかもしれません。

     

    ただ、ワタクシひーやん、、、、

     

    実はかなりの粘着質なのです(笑)

     

     

    3Fプランだけでなく、有効敷地面積前プランまで改善した1F /2Fプランも、改めて間取り検討ツールを利用して、さらなるプラン改善箇所がないか、様々なパターンを再検討してみました。

     

     

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    2時間、、、いや3時間でしょうか。グリグリグリグリといじくり倒した結果、新たな間取りのパターンにたどり着く事ができました。

    (次回へ続きます♪)

     

    続きの記事はこちら

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