YOLO！ひーやんです。
３月２８日（土）に武志さん（仮称）の１棟目土地から新築アパートの見学会に参加してきました。
物件概要
武志さんの土地から新築企画物件の概要は以下の通りです。
- 板橋区某駅徒歩６分
- 土地
- 面積：１１●㎡（角地＆整形地）
- 建ぺい率８０％（緩和適用）／容積率２００％
- 準防火地域
- 第二種高度地区
- 建物
- 延床面積：２0●㎡
- １K×９戸の木造三階共同住宅
- 収支
- 事業総額：１億●円
- 表面利回り：８．●％
工務店選定
見学会の時に武志さんからも話をされていましたが、工務店については最終的に２社に絞り込み検討されました。
１社がK社、もう１社が黒神様と私のメインの工務店であるアルドルビー（仮称）です。
K社は、黒神様から１棟目検討時に紹介してもらった工務店で、社長のスピーディ、かつ、親切な対応で、私の心をガッチリ掴んできましたが、残念ながら費用面でアルドルビーにはかなわなかったため、お別れをしました。
ただ、武志さんの時は、K社もアルドルビーに匹敵するくらいの見積を出してきたのと、ボリュームがとれるプランニングを出してきて、かなり揺らいでいらっしゃいましたが、最終的には黒神様や私が使っている工務店であるという実績から、アルドルビーを選択されました。
K社もかなり安く見積もりを出すようになったので、私の３棟目も見積もりをとってみようと考えていましたが、２０１９年１１月に土地から新築企画仲間のレゴリス大家さんから、以下の情報共有を頂きました。
ひーやんさん。K社、破産申告出してますよ。。。
マジっすか！！
武志さんがK社を選択していたら、、、と思うとゾッとします。
ただ、レゴリス大家さんからK社の破産の話を聞いて、K社がアルドルビーに迫る見積もりを出してきた理由も何となく察しがつきました。
やっぱり、工務店はある程度の財務体力がないと怖いですね。
外観
武志さんから許可も頂けたので、見学会の物件写真を公開します。
外壁にはウッドパネルをアクセントとして使われていて、高級アパート感がムンムンに漂っていました。
室内
フロア毎にアクセントクロスを変えて遊んでいます。エアコンも分離発注してコストダウンを図っています。
キッチンは２口ガスコンロのオシャレなコンパクトキッチンです。都市ガス仕様なので、ガス代も抑えられます。
居室を広げるため、水回りもコンパクトにまとめられています。
ユニットバスもパネルでアクセントを入れて高級感を演出しています。
間取り改善
私のブログでも何度か書いていますが、土地から新築企画において、間取りは収益面を向上させる非常に重要な要素です。
今回、武志さんも間取りについては、ある方と共に、非常に強いこだわりをもって取り組まれました。
そうです。あの方とは犬神建築士です。
犬神建築士は夫婦ともに建築士で、奥様が間取り改善をプロとして取り組まれているため、ご紹介させて頂きました。
検討した結果、間取りが大幅に改善する事ができています。
元々は以下のような間取りでした。
２３㎡あるのに、居室は６帖にも満たないという何とも残念な間取りです。
こちらについて、改善案の検討を犬神建築士にお願いして、赤ペンで改善案が出されたのが以下の図面となります。
で、上記の改善案を元に、武志さんとアルドルビーで間取り改善を詰めていった結果が下記です。
７帖確保でウォークインクローゼットまでついています。
これで賃料は１割以上アップした事でしょう。犬神様、武志さん、Good Jobです！！
悔やまれる点
見学会の時に武志さんが悔やまれる点として話をされていたのが賃料設定です。
募集して１週間後には９室中７室、１ヶ月もたたずに全室の入居申し込みが入ったため、かなり固めの賃料設定となっていたようです。
繁忙期ですし、あと１割程度賃料をあげても決まっていた可能性が高く、そうなれば表面利回りも９％近くまであがっていました。
われわれ土地から新築企画戦士が取り組む物件は、基本的に立地も良いですし、周辺物件との差別化もできており、競争力があるため、高めの賃料でも入居が決まっていきますので、武志さんの物件も、今後の入退去のタイミングで賃料を上げていく事は十分可能だと思います。
まとめ
武志さんには、黒神様から私が教わった事を基本に、私なりのアレンジを加えてサポートをさせて頂きました。
ただ、私のサポートはあくまでサポート。補助的なもので、１棟目から高利回りの土地から新築企画物件を具現化できたのは、武志さん自身の行動力、思考力、コミュニケーション能力の高さと、抜群の土地発掘能力に依るものです。
武志さんは、既に２０２０年９月竣工予定の２棟目の土地から新築企画を着手していますが、こちらの企画は完全に私のサポートなく、独力で進められていますので、完全に土地から新築企画戦士として開眼されています。
武志さんの土地から新築企画のサポートをする事で、私自身も学ぶ事が多かったですし、非常に刺激になりました。また、 竣工した姿を見て、まるで自分の物件のように感慨深い気持ちになった見学会となりました(*^ーﾟ)b
