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購入検討編

4棟目体験記 執筆開始

YOLO!ひーやんです。

いやはや、お待たせしました。

3棟目体験記の最終話を公開してから、かなりの期間が空きました。

企画検討中は購入活動自体の優先度が高い&多くの時間を費やす事になるので、3棟目体験記からは、企画検討が落ち着き始めたタイミングから、ブログ執筆を行うスタイルをとっています。

昨日、ツイートしましたが、4棟目の企画フェーズがようやく落ち着いてきたので、本日より本格的に4棟目の土地から新築アパート体験記を執筆していきたいと思います。

週に2~3回程度のブログ更新を目標感として進めていきますので、応援の程、よろしくお願いします( ̄^ ̄)ゞ

ちなみに自己紹介ページにも記載していますが、改めて、私がブログを書く目的は下記となります。

ブログを書き、アウトプットを出す事で頭の整理をし、これから不動産投資を始めるサラリーマンの皆さまに何かしら参考になれば良いし、あわよくば、人脈形成もしていきたい

ただ、さすがに土地から新築企画の4棟目体験記になってしまうと「これから不動産投資を始めるサラリーマンの皆さま」には参考になるか怪しい内容となりますので、予めご了承ください(笑)
※初心者の読者の方々は初期の頃のブログを見て頂けると良いかと💡

さてさて、それでは4棟目の土地から新築体験記を執筆していきたいと思います。

保有物件の売却について

都内の不動産価格、高騰していますよね。。。

ちょっとしたプチバブル状態とも言われているので、保有物件を売却するチャンスがきているのかもしれません。

私はこれまで、2018年に1棟目、2019年に2棟目、2020年に3棟目を企画年と同一または翌年に、それぞれ土地から新築で取得する事ができました。
※1棟目と2棟目は個人、3棟目は法人で取得しています。

年に1棟ペースで土地から新築アパートを企画していく事を1つの目標としているため、4棟目を2021年中に企画できれば、理想通りのペースとなります。

ちなみに、5~6棟目位からは、保有物件の売却も織り交ぜて、資産規模を拡大していくつもりです。

当初は

ひーやん

積算が出ない土地から新築企画だけで、5棟も6棟も融資をひけるわけないじゃん・・・

と考えていました。

ただ、土地から新築アパートだけで、売却もせず、真っ向勝負で資産規模を拡大し続けている黒神様を間近に見て、土地から新築一本勝負でも、やり方次第では継続的な規模拡大は可能なんだなと考えを改める事ができました。

正直なところ、土地から新築企画は取得した瞬間に得られる含み益が大きな魅力なので、早期売却して含み益を顕在化させる事も視野にいれて、土地から新築企画に取り組んでいました。

ただし、横浜住まいで東京23区の土地から新築企画を行う上で、継続的に融資を受ける事が期待できる金融機関は非常に限られる事を、3棟目の融資開拓時に、まざまざと実感させられました。

早期売却を行う上で必要となる「金融機関なんて山程ある」という前提は脆くも崩れ去ったのです。。。

そのため、少なくとも私の場合は、金融機関におイタをするような振る舞いをしてしまうと、今後の規模拡大の致命傷になります。

よって、融資を引き続ける事ができる限りは、早期売却は行わない方針にしました。

4棟目アパートの融資はひけるのか?

ただ、4棟目アパートの融資がひけるか否かは正直、グレーです。

積算で考えると債務超過ですし、年に1棟は「普通は」ペースが早いと金融機関からは評価されます。
※身近な投資家の皆さんの物件購入ペースが異常だと思っていますw

ただ、1~3棟目については、ほぼほぼフルローン近くで借入ができた事と、マネーリテラシーを向上させた事もあり、入金力を向上させ、金融資産もある程度増やす事ができ、頭金をある程度入れられる状態になったため、可能性はあるのではないか?と考えています。

まずは、融資をひけるかどうか確認するためにも、セオリー通り、あて物件を選定し、金融機関に持ち込んでみる事にします。ヽ(•̀ω•́ )ゝ

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