YOLO！ひーやんです。
妻が退職をした事を受けて、ひーやんエステートとして役員報酬を出す事で社会保険料の負担を軽減する旨のブログを先週、記載・公開しました。
顧問税理士の田村先生にも相談し、手続きに入りましたが、役員報酬を変更する場合は「事業年度開始の日から3か月以内」に「社員総会で役員報酬を決定し社員総会議事録を作成・保存」する必要があるようです。
ひーやんエステートは9月末決算（今期で4期目)なので、役員報酬の決定時期としては、運良くハマっていましたが、もう少し先読みして物事を計画していかないといけないですね。
※役員報酬の件は、妻が退職する事が決まった時から頭によぎっていましたが、ついつい後回しにしてしまいましたｗ
事業承継や事業譲渡のし易さも考慮して、合同会社から株式会社への変更の是非もおいおい検討していきたいと思います。
さてさて、それでは、４棟目体験記の続編です。
あて物件探し開始
4棟目の購入可否を見極めるために、本格的にあて物件探しを開始して、金融機関に融資相談を進める事にしました。
4棟目の条件は以下の通りです。
- 土地から新築企画物件
- 総事業費：1億円以内
- 対象エリア：23区全域
３棟目の取得条件と異なるのは対象エリアで、城東エリア→23区全域に広げています。理由は２つ。
これまで、収支が合う土地発見確率が23区の中でも相対的に高い城東エリアを中心に土地探しをしていましたが、トチサガースを爆誕させ、各種改良を加えた事で、土地探しについては、ある程度のオートメーション化ができ、対象エリアを広げる事が苦でなくなったのが１つ目の理由。
また、１棟目~３棟目はいずれも大規模水害ハザードマップエリア的にもやべぇ地域に建っていますｗ
ぼちぼち、台風やゲリラ合意による荒川氾濫リスクからのヘッジもしていきたいのが正直なところで、可能であれば水害エリアでない城西等で良い土地が見つかればな、と考えたのが、エリアを広げた２つ目の理由です。
土地値の高騰
土地探しを本格的に開始してすぐに違和感に気づきました。
土地・・・高くね？
トチサガースの検知率が低い事に比べ、土地値感覚がある城東エリアの土地値をざっくりと調べてみたところ、３棟目の土地探しを行った2020年の春頃に比べると、明らかに土地値の相場が上がっています。感覚的には2割、いや3割程度、上がっているかもしれません。
2021年は、首都圏においては、マンション、戸建て住宅といった実需の不動産に加えて、投資用物件についても軒並み上昇となっており、不動産のプチバブルが始まっているような状況です。
私が不動産投資を検討し始めた2017年時点で、既に不動産価格は頭打ちと言われていたのに、首都圏の不動産価格については、少なくとも向こう数年間は価格が落ちる要素が見当たらない、という情報が多く散見されます。
土地情報の分析
私の目線である「23区駅徒歩10分圏内8%越え」を狙える収益用地は世の中から消えてしまったのでしょうか？
しかも、土地値の高騰だけでなく、コロナによるウッドショックの影響で建築費も高騰するというダブルパンチの状況です。
一度、定量的に状況を把握するために、トチサガースに溜め込んだ土地情報を分析する事にしました。
以下が分析対象の物件情報です。
調査期間：2021年3月~2021年6月（120日間）
対象：東京23区。エンドが見れるポータルサイトの全売地。
物件数：13,000件
上記を元に、駅徒歩10分圏内で８％以上の利回りがでる物件を総当りで調べた結果は120件程度。ただし、120件の中には借地、底地、再建不なども含まれるため、それらを除くと、30件程度になります。
そこから、敷地の形だったり、各種斜線制限だったりがあるので、腰を浮かせるような土地は13,000件中、10件未満です。
120日間で10件未満のため、1ヶ月の間に2~3件あるやなしやというレベル。。。
私の１棟目アパート購入検討時(2017年10月~12月頃)は、週に1件、多い時は週に2件、黒神様より買付申込発出に値する情報を頂いていたので、当時に比べると本当に土地がでなくなってしまいました。。。(ToT)
とはいえ、、、なくはない
とはいえ、目線に合う土地が市場から完全に消え去ったわけではない事がわかりましたので、4棟目も土地から新築企画で進める事を判断し、腰を据えて土地探しを進めていく事にしました。
腰を据えるといっても、ダラダラと土地探しをすると精神的にもつらいので、企画立ち上げの期間を3ヶ月以内と目標設定する事で、自分自身を奮い立たせる事にしましたヽ(•̀ω•́ )ゝ
