YOLO！ご無沙汰しています！ひーやんです！
5棟目の土地から新築企画が着工して、落ち着いてきましたので、記憶がなくならないうちに、5棟目体験記ブログを執筆していきたいと思います！
(@•̀ㅂ•́)b
ようこそ修羅の世界へ
4棟目の土地から新築企画が竣工し、息を吸うかのごとく1年ぶりに土地探しを開始した瞬間。
窒息しそうになりました。
息が全然吸えないよ・・・。覚悟はしていましたが、土地が高いのなんのって・・・
ちなみに4棟目の土地探しを開始した時にも、同じようなことを言うてましたねｗ
建築費も高騰が止まらず、不動産投資事業本部における新築企画部は完全に修羅の世界入りをしています。
目標利回りの見直し
現在の相場を把握するために、保有している土地データベースの情報を元に、建築費の高騰も加味した上で、新築木造企画における期待利回りの統計分析を行ってみました。
結果、23区における駅徒歩10分圏内の所有権の土地で、利回り8%超えの期待が持てる土地の出現率そのものが異常値となっています。
私の統計分析の元情報は、ポータルサイトに出ている土地情報（建ぺい率と容積率など）から、事前にプログラミングされた簡易ボリュームシミュレーションを通した結果を元にしているので、そこから詳細ボリュームに落としこんでいくと、さらに物件数は絞られていきます。
相場より安く買い、相場より高く売るのが商売の鉄則と言います。相場感を抑えるのは非常に重要です。相場感を抑えておかないと割安かどうかが判断できませんからね。
また、相場感を抑えておくことで、相場よりもかけ離れて安い物件か否かの判別もできるようになります。異常値とも言える安い物件には何かしらのリスクが潜んでいる場合が多いので、迂闊に飛びついてはいけません。私のような業者でもないエンド投資家が相場より格安な物件を取得するのは夢物語。現実を直視しないと痛い目をみます。
ちなみに、土地から新築のいろはにも記載していますが、私は新築木造企画の場合においては、表面利回り8%超えの企画であることを一つの基準としてきました。
ただ、その基準自体が既に異常値の領域に入ってきているので、この基準で攻め続けるのは危険です。一生青い鳥を探し続ける土地から新築夢想家になる可能性もあります。
そのため、頭金を1～2割投入する前提で、表面利回り7%超えを遵守ライン。7.5%を目標ラインに設定して土地探しを進めることにしました。
買付発射！！
土地探しを開始して数ヶ月。簡易ボリュームはクリアしても詳細ボリュームでNGになる土地が続きます。
毎度のことではありますが、チャレンジを重ねる事に目から輝きが失せ、死んだ魚のようになりつつあるなぁと自覚し始めた頃。
社長（妻）からおつかいを依頼され、近所のスーパーをウロツイていると、スマートウォッチがプルプルと震えます。
きた！( ✧Д✧) ｶｯ!
・・・でもどうせ旗竿とか変形地とかでロクな建物立たないんだろうな、と、スマホで販売サイトのマイソクを確認するやいなや、全身に稲妻のようなものが走りました⚡
これは！！
ふと、財布を忘れたのに気づき自宅に帰り、当初の目的も忘れて仕事部屋へ駆け込みます。
荒川区で駅徒歩5分。土地相場を調査したところ、土地値は6000万と相場なみか、ちと高いか？
ただ、間口が広い。第三種高度。ボリュームがパンパンにとれそう。
こりゃ7%後半はいけるだろ！？
賃料相場を調べて、簡易収支計算を行い、裏付けをとった後、仲介に電話をしてみました。
が、残念ながら定休日。とりあえず1番手をとるために、お手製の買付申込書を作成し、仲介にFAX送信しました。
