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融資開拓編

売主業者へ突撃

YOLO!ひーやんです。

マズローの欲求5段階説ってあるじゃないですか?

マズローの欲求5段階説

人は三角形の低い欲から満たすために行動し、満たされたら上位の欲を満たすために行動をする、みたいなヤツです。

ここ数年、妻のみーやんがパンを自分で焼く事にハマっていてですね。まぁ、それはいいんですが、最近はクラフトバンドを編んでパン用バスケットをハンドメイドし始めたんですよね。毎晩夜中まで編んで編んで、手が腱鞘炎になって、湿布貼って。

私、言ってしまったんですよ。すごく大変そうだったんで。

「ネットで、できたもの買えばいいじゃん(笑)」

って。妻が自己実現欲求を満たそうとしている事は頭で理解していても、つい。。。

その後、私が安全の欲求が最高潮に達する事になったのは、想像に難くないかと思います。

・・・どうでもよいですねw

さて本題です。3棟目土地から新築アパート体験記の続編です。

ハードル高い制約突破

3棟目候補地の売主業者は、元売主の意向を汲み、戸建て用地として買取販売していたのですが、条件付きで、アパート建設用地として販売する事も許容してくれていました。

ただ、売主の買取再販業者へコンタクトして詳細に内容確認したところ、3棟目候補地が、元売主の自宅(建築中)の隣地である事が、わかり、アパート建築不可の制約を事前に取っ払うハードルが俄然高くなってきました。。。

法的にアパート建築する事が可能だとしても、元売主がアパート建築について、猛烈な拒絶反応をおこすという建築リスクがあり、そうなると厄介です。

事務所へ突撃

元売主が、どこまでアパート建築に反対しているのか?事前にアパート建築する事の承諾をもらえてないか?については、電話では腹を割った話はできなさそうだったので、売主業者の事務所に得意の突撃ヒアリングをする事にしました。

ひーやん

こんにちは~。●●の土地について話をしたいのですが、ご担当者様いらっしゃいますか?

販売担当

はい。私が担当しております

ひーやん

先日、電話をさせて頂きましたひーやんと申します

販売担当

あー、、、はい・・・

ひーやん

●●の土地ですが、どうしても諦めがつかず・・・。例えば、元売主さんご自宅との間に目隠しフェンスを設けたり、アパートの入り口をご自宅の真反対にしたり等、工夫をする事を条件にアパート建設を承諾頂けないかなと思っていまして

販売担当

まぁ、、、そういう工夫をして頂くのは良いかと思いますが

ひーやん

元売主さんって、どれくらいの温度感でアパート建築に反対されているんですかね?

販売担当

元売主さんと直接話しをしたのが奥にいる課長なので、少々お待ちください

リセール不動産は●●業者

販売課長

あー、あの土地ですね。。。新築するのって想像以上に難しいんですよ。諦めた方がよいですよ

ひーやん

(ここだ・・・💡)

こちら側の計画性の確からしさを説明して、本気度をアピールする時です!!

この時のために持参した、融資開拓用に作った事業計画書を取り出し、販売課長へ計画についての説明を行い、土地から新築素人じゃない感を存分にアピールしました

投資家コミュニティでの活動
ひーやん

・・・ということで、計画が頓挫する可能性は低いですし、土地さえ販売頂ければ、良いアパートを建築しますので、是非とも元売主さんに融通お願いできればと・・・・

販売課長

なるほど。。。ちなみに表面利回りはどのくらいで考えられているんですか?

ひーやん

利回りは8%後半はいけるかと思います!!

販売課長

業者レベルですね。実は我々リセール不動産も新築販売やっていて、あの土地にアパート建築できるのであれば、利回り9%で建て、7%での売却を考えていました

ひーやん

あ・・・新築建売もやってらっしゃるんですね

販売課長

はい。なのでアパート建てられるのであれば、我々でやってますので・・

ひーやん

うーん。。。では、、、他にアパート建設に適した土地とかって販売されてたりしますか?

販売課長

ありますけど、ひーやんさんに販売する土地はないですよ

ひーやん

え?

販売課長

目線が高すぎます。そういう土地なら我々で新築販売します

しまった・・・

リセール不動産は仲介業者とばかり思っていましたが、新築建売業者でもありました。

「素人に高く売る」のが不動産売却の基本。

土地から新築玄人感を猛烈に出してしまったのが裏目に出てしまいました。
( ̄_ ̄|||)

諦める・・・?

新築建売業者は土地仕入れの競合です。

そんな業者がアパート建築不可として販売している土地を購入する事ができるのでしょうか?

普通に考えたら無理です。。。

ただ、リセール不動産は土地を仕入れる時に「アパート建築不可」という条件で仕入れていますので、アパート建築はできません。

何とか、、、何とか、、、この歪みをついて、手に入れる事はできないか・・・・

考えても考えても妙案が思いつきません。。。

そうだ!こういう時にこそ、あの人に相談しよう

そう

村上しゅんすけ氏

に相談だ!!╭( ・ㅂ・)b

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