ひーやんが書き溜めた不動産投資体験記シリーズ。
記事数が膨大になってきたため、本ページで時系列に沿って体験記シリーズを整理・紹介していきたいと思います。
不動産投資 始動編
この体験記シリーズでは、不動産投資を始めたきっかけ～区分マンション投資の検討までを記載しています。
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築古木造アパート投資 検討編
こちらの体験記では高利回りの築古木造アパート投資の検討と、初めての不動産業者への訪問までを記載しています。
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築浅・新築木造アパート 検討編
築古木造アパート投資はある程度のキャッシュがないとリスクがあると感じ、築浅・新築木造アパート投資にシフトしていきました。この体験記シリーズで本格的に不動産投資活動を開始しています。振り返ってみるとこの時に大量行動から得た経験・知識・考え方が今の自分のベースになっています。
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土地から新築 序章編
新築建売木造アパートを本格的に検討するも、市場の原理原則上、割安な物件は見つからない（建売業者は最大限利益がとれる販売価格で売りに出す）事を悟り、建売業者の利益を我がモノとする、土地を自分で仕入れて建築する「土地から新築」の投資法を実践することを決意しました。が、しかし、決意はしたものの、何から初めれば良いかサッパリわからず右往左往していると、孤高の不動産神から声かけを頂き、急速に事態が進展していきます。
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土地から新築 本格検討編
土地から新築 ●蓮寺アパート検討編
孤高の不動産神 黒神様から紹介頂いた●蓮寺の土地を元に、土地から新築投資の第一歩を踏み出します。ボリュームチェック、建設会社への見積もり依頼、融資付け等、●蓮寺アパート検討編への体験を経て、土地から新築投資法の進め方を習得しました。
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土地から新築 湘南アパート検討編
●蓮寺編後、土地から新築アパート用地がなかなか見つからない状況が続きます。そんな中、自宅近くの■急●バブルに訪問し話を聞くと湘南エリアが狙い目という情報を聞き、ボリュームが入りそうで収益性も見込める土地を探し当て、鼻息荒く突入しようとするも、黒神様からちょっと待ったコールがかかります。
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土地から新築 尻●アパート検討編
黒神様より●手駅で割安な土地があると情報連携がありました。早速、仲介業者にコンタクトをとり詳細をヒアリングしてみると、何と指定暴力団事務所が近隣にあるという告知事項がある訳あり物件。歪みあるところにチャンスありと意気揚々と購入検討を進めるも、意外なところにノックアウトファクターが出てきてしまいました。
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土地から新築 ●塚アパート検討編
●塚駅にしては珍しい駅からフラット徒歩８分の好立地の土地情報を黒神様より紹介され、早速、最寄りの■急●バブルの新米仲介業者の斉藤さんと向かいました。土地見学後、斉藤さんの提案にのり●バブルと提携している建設会社に斉藤さん経由で要望を伝えプラン検討を依頼したものの、提案されたプランを見てプチパニックに陥ります。「業者に丸投げ」という楽な方法に身を任せると、ろくでも無い結果になるという教訓を得ることになった体験記です。
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土地から新築 川●アパート検討編
しょせんはエンドの民の一人である自分なんかに、収益性が見込める新築用地なんて見つかるわけないよなぁ、とクサクサしていると、とある業者より営業電話がかかってきました。それはなんと、未公開の土地という川上の芳醇な匂いが立ち込める物件情報。電話をもらったその日のうちに業者を訪れるものの、他にも購入を検討している一味がいることを告げられスピード勝負へ。敗戦濃厚のひーやんに営業成績を伸ばしたい業者から悪魔の提案が。。。
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土地から新築 北区アパート検討編
整形地の土地がなかなか出てこないため、変形地（三角地）の物件を検討開始するも、凶相である三角地が故の事由で購入を断念。その後、同一業者から新しい物件情報の提案を受け、黒神様と共に陽動作戦を遂行。結果、複数の真実があらわになり、不動産業界は魑魅魍魎が跋扈（ばっこ）する世界であることを身にしみて感じることになりました。
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土地から新築 １棟目体験記（葛飾アパート編）
土地買い付け編
クリスマスの朝、黒神様より葛飾区某駅徒歩５分の収益性が見込める土地情報が連携されました。土地買い付けの競合となっていた建売業者も年末年始の休みで稼働を止める千載一遇の好機。逆に個人のワタクシひーやんはフルに時間を活かして検討を進めていきます。
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売買契約編
一番手で買い付けを入れたものの、すぐさま建売業者が二番買い付けを入れてきました。融資特約付きの個人の買い付けよりも、融資特約無しの業者の買い付けに売主が傾倒する事は経験済みでしたので、「買える個人」である事をアピールしていきます。買い付け～売買契約までの間は、賃貸仲介に想定賃料をヒアリングする中で間取りの大切さを学んでいきます。
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土地決済編
売買契約を無事締結後、土地決済に向けて建設会社の選定を進めていきました。最終選定に残った建設会社は２社。それぞれ魅力的な建設会社でしたが金額面、条件面、品質面から最終的な選定を行いました。土地決済の間までに建設会社とプランの詳細を検討し、賃料査定をとった結果、都内好立地、高収益物件を手にすることが確実になったと思い、意気込んで臨んだ土地決済日当日。この日に地獄が始まりました。
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着工編
土地決済日当日に発生したある事件をきっかけに、決済日当日は解離性健忘。その後の一ヶ月で両手の指の皮が全て剥ける程のストレスを受けることになってしまいました。それもそのはず。このままでは狭小・低収益物件に向けて直滑降です。ただ粘り腰の強いワタクシひーやんは慣性の法則に必死であらがい、建設会社と共に起死回生の秘策を講じることを決断します。その結果が吉と出て、ついに１棟目の土地から新築アパートを手に入れることができたのです。その場その場で最善の策が無いかを、脳みそに汗をかくほど考える事の重要性をひしひしと感じました。
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賃貸経営編
無事竣工した葛飾ＡＰの賃貸経営の体験記記事。こちらは継続執筆中です♪
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土地から新築 ２棟目体験記
購入検討編
２０１８年５月に発生したスルガショックで融資情勢の見通しは厳しくなるばかり。１棟目の葛飾ＡＰが竣工してから着実に２棟目を進めようと考えていましたが、座する事はできなくなりました。２棟目購入に向けて、始動開始です！！
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融資開拓編
１棟目の葛飾ＡＰが建築中、かつ、融資の情勢が日々悪化していき、２棟目融資開拓は難航しますが、あて物件を見つけ、事業計画書を作り、人脈を使って金融機関の扉を叩き、「営業」を繰り返す事で、重い扉を開いていきます。
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土地購入編
土地から新築投資での最大の難関である土地探し。日々、ポータルサイトを舐め回すように見ていると、「おやっ」と思える物件を発見。と時を同じくして、物件定期巡回中だった黒神様からも同一の物件情報が連携されます。２人同時に発見した良物件。鼻息荒く検討を進めていきます。
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建築編
１棟目葛飾ＡＰの経験を活かした事で、自分ながらプランニングはパーフェクト。分離発注も積極的に進めていき、コストカットを突き詰めます。もの凄く順調に進みすぎて、突然、竣工時期が２ヶ月前倒しになり、慌てふためきます（笑）
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募集編
繁忙期（２月）に竣工した１棟目葛飾ＡＰはあっという間に満室になりましたが、２棟目墨田ＡＰは閑散期の８月に募集を開始した事もあり、なかなか埋まりません。元金返済は１０月から開始となるため、９月末満室を目標にしなければなりません！！
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土地から新築 ３棟目体験記
購入検討編
２０１９年に２棟のアパートを土地から新築企画で手に入れる事ができました。２棟のアパートは実勢価格であれば含み益がありますが、積算評価も低く、残債もたんまりと残っていますので、３棟目の購入については、融資のハードルが非常に高くなる事を見据えて、できる準備はしてきました。３棟目購入に向けて動き出します！！
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融資開拓編
３棟目アパートの融資獲得に向けて、あて物件 兼 本命物件用地を見つけます。ボリュームチェックを行い、見積も取得し、いざ、金融機関を巡りますが、融資情勢は想像以上に悪化しており、どこもかしこも見向きもしてくれません。。。そんな中、ポジティブな反応を示したくれた金融機関を何とか見つけ出します。
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土地購入編
融資の目処がつき、次の関門は土地探しですが、新築企画に適した土地は非常に少ない状況。なかなか出てきません。自分なりの「強み」を活かした土地探し方法を考え、駆使する事でとうとう３棟目の土地から新築用地を探し当てます。
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建築編
３棟目用地を購入し、とうとう本格的に土地から新築企画がはじまりました。北側接道のため高度斜線の影響は皆無と考えていましたが、工務店から提示された初期プランは大きく母屋下がり発生している状況。。。
屋根の形状を変える事で母屋下がりを回避すると共に、居室のボリュームの最大化と間取り検討を行う事で、過去の２棟を超える新築企画の創出を図ります。
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土地から新築 ４棟目体験記
２０２１年。新型コロナウィルスの影響でウッドショックが発生し木材高騰に引きづられて建築価格が高騰。また、金余りの影響で、東京都内の土地値も２０２０年に比べて２～３割り程度上昇しており、利益最大化を図れる土地から新築においても、企画を成立させる事自体が非常に難しい状況になってきました。
開発した自動土地発見機トチサガースと建築士専門学校に通う事で獲得したDIYプラン作成スキルを元に、土地購入のチャレンジを続けます。
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土地から新築 ５棟目体験記
２０２３年。土地値と建築費用の高騰が続き、修羅の世界と化した土地から新築投資。
これまでの基準（駅徒歩10分以内、表面利回り８％超え等）では一生青い鳥を探し続ける夢想家になることを悟り、基準を下げての土地探しがはじまります。
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書籍出版について
２０２３年１月。私が土地から新築の実践を通じて獲得した知識・ノウハウを集約した書籍を出版いたしましたので、ご興味ある方は是非、ご覧になってください。
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