まずは応援クリック頂けるとうれPです(・∀・)
土地から新築

3棟目アパート金消契約準備

YOLO!ひーやんです。

久々のブログ更新です。twitterでの近況報告や情報発信で満足気味になっていますが、節目節目に文章にまとめる事で自分の経験を昇華していこうと思います。(@•̀ㅂ•́)b

今回は3棟目土地から新築体験記の続編です。

3棟目アパートの竣工引渡予定について

3棟目アパートは、2020年8月に着工しており、2021年1月末引渡予定で進めていました。工期は約6ヶ月となります。

ちなみに2棟目の墨田アパートの工期は2ヶ月半(2019年4月下旬着工→2019年7月上旬引渡)だったので、3棟目アパートはかなり余裕のあるスケジュールといえます。

2020年12月に竣工する事も可能でしたが、2021年分の建物の固定資産税がかかってしまうので、引渡を2021年1月にしてもらうようアルドルビー(工務店)と調整しました。

固定資産税は1月1日時点で存在する不動産に課税されます。そのため、2020年12月に竣工&登記を行うと、2021年分の固定資産税が課税されてしまいますので、2021年1月に竣工させる事によって、2021年分の建物分の固定資産税(3棟目AP規模だと30万円程度)の課税を回避する事が可能になります。

工期に余裕があった事もあり、2021年1月上旬に施主検査をおこなった際にも目立った問題もなく

ひーやん

過去最高の素晴らしい出来ですね

営業課長
坂上さん

残りは来週の完了検査だけです。検査完了次第、検査済証をお送りしますね

という感じで、細かい傷を指摘したのみで穏やかに終わりました。

金銭消費貸借契約の予定

土地から新築企画は、土地購入代金、建物の着手金・中間金については手形貸付によるつなぎ融資という短期融資を用いて、金融機関から借入を行います。

最終的に建物の残金払い時に、手形貸付分の金額も含めて金消契約(金銭消費貸借契約)を締結し、証書貸付による長期融資に一本化するのが一般的な流れとなります。

ちなみに、土地から新築投資では、つなぎ融資期間の金利もかかりますので注意が必要です。

私の場合、つなぎ融資の金利は1.8%でした。土地決済時の借入金額が2600万円で借入期間が8ヶ月(2020年6月~2021年1月)なので、かかるコストは以下となります。

2600万円×1.8%×(8/12) ≒ 31万円

施主検査も無事に終わったので、金消の日付を信金と調整を行いました。

建物残金払い時の金消契約に必要なのは、以下2点です。

  1. 建物の表題登記完了証
  2. 建物の検査済証

建物表題登記

今回は工期に余裕があった事もあり、建物表題登記を自分で申請する事にしました。

古家解体後の滅失登記は自分で行った事もあるですが、建物表題登記は初めての経験です。

土地家屋調査士にお願いすると15万程度かかる場合もありますが、自分でやればコスト0です。。。が、自分で申請し、登記完了まで手続きを進めるのはちょっと厄介です(笑)

表題登記は登記申請書と合わせて、以下のような建築図面・各階平面図を作成し、提出する必要があります。

3棟目APの建築図面・各階平面図

元にする情報は建築確認申請書の配置図・敷地求積図・面積表となります。

図面は手書きでも何でもよいのですが、私は建築士専門学校で習得したてのCADを使って図面を作成しました。

ネットに建物表題登記を自分で申請する方法については情報が転がっているのですが、それでも実際に書類を準備する際には細かな不明点が出てきました。
※地味に法人の登記申請書の書き方等、情報が少なかったりします。。。

それらの不明点については法務局に電話で問い合わせをして一つ一つ解決をしていきました。

また、登記申請については郵送でもOKという事でしたので、緊急事態宣言下でもあったので、ゆうパックで法務局に郵送をしました。

ただ、ちゃんと届いて処理されるのかが不安だったので、ゆうパックで到達確認がとれた後に、念の為に法務局に申請資料が届いたかどうか確認の電話を入れておきました。

ひーやん

本日、建物表題登記の申請書が郵送で届いていると思いますが、無事に受領されていますでしょうか?

担当者

今日、届いているんですよね。それであれば、1週間程度で現地調査の日程について連絡がありますので、お待ち頂ければと思います

ひーやん

(忙しそうだな・・・)
わかりました。連絡をお待ちしています

建物表題登記の申請が受理された後は、申請書類に不備がないか登記官によるチェックがされ、問題がない場合は登記申請情報との差異がないか現地調査が入ります。

土地家屋調査士に依頼した場合は、内装写真を提出する事で、現地調査が省略される場合がありますが、本人申請の場合は確実に現地調査が行われます。

現地立会は平日に行われ、建物内部の確認も必要となるため、本人立会も必要です。そのため、サラリーマンをしていると、立会日程の調整の面で、難しい部分も出てきます。

登記申請書類の到着確認の電話を入れ、1週間経過しても連絡がないため、こちらから問い合わせをしてみました。

ひーやん

建物表題登記の申請書を郵送して、1週間程経つのですが、処理状況はいかがでしょうか?

担当者

受付番号は何番でしょうか?

ひーやん

受付番号はわからないです。葛飾区の●●(地番)の物件なのですが・・・

担当者

ちょっと調べてますので少々お待ちください・・・

・・・申し訳ありません。郵便物が届いているのは確認できましたが、まだ処理はされていない状況です

ひーやん

(マジかよ・・・)

融資の都合上、来週末にはどうしても必要となるので、急いでもらってよいですか?

担当者

了解しました

翌日・・・

担当者

各階平面図に不備がある事がわかりまして、手直しをお願いできますか?

ひーやん

(マジかよ・・・)

わ、わかりました。どのような内容ですか?

担当者

平面図ですが、建物内部の細かい寸法は不要です

こういう指摘です👆
ひーやん

(細かいぶんには別にいいじゃん・・・)

わかりました。急いでいるので、修正した図面をもって、明日の朝一で法務局に伺います!

担当者

もし、内装写真の資料があれば、それも合わせて提出をお願いできればと思います

翌朝、法務局出張所に向かいました。
ε=ε=ε=┌┤*´д`├┘

法務局出張所
ひーやん

こちらが修正後の図面と内装写真です

担当者

内容、問題ありません。この度は、こちらの手続きが遅れてしまい申し訳ありませんでした。至急、登記の手続きを進めていきますので・・・

ひーやん

現地調査はいつ頃になりそうですか?立会が必要だと思うので、早めに日程の調整をしたいです

担当

お急ぎとの事ですので、我々の方で見ておきます。内装写真も頂いていますので、立会は不要で問題ありません

ひーやん

本当ですか!?それは助かります

という事で、特例なのかどうかはわかりませんが、本人立会が不要となりました!!

また、翌日には法務局の担当者から登記が完了したので、至急、返信用ゆうパックで登記完了証も発送したと連絡があり、無事、金消契約には間に合いそうです。
ε-(´∀`*)ホッ

残りは建物の検査済証。時期的にはボチボチ私の手元に届くはずですので、アルドルビー(工務店)に連絡をとってみました。

ひーやん

検査済証ですが、原本は後で良いので、とりあえずPDFをメールでいただけますか?
信金にそろそろ提出しておこうかなと

営業課長
坂上さん

・・・実は、とんでもない事が起きていまして、、、●●という状況なんです

え・・・・?

ブログランキングのポイント数がブログを書くモチベーションとなっています!!応援クリックよろしくお願いします★
こちらの記事もおすすめ!