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土地購入編

買い付け当日~結果や如何に?~

YOLO!ひーやんです。

人間ドックで「14mmの食道腫瘍の疑いあり。要精密検査」という結果が出た事をブログで報告させて頂いていましたが、昨日(7月22日)、胃カメラを飲んできました。

検査の結果ですが、以下となります。

精密検査の結果
精密検査の結果(拡大図)

異常なーーし!!!
ヾ( ̄∇ ̄=ノ バンザーイ♪ヾ(_ _)ノ モヒトツヾ= ̄∇ ̄)ノ バンザーイ♪

異常なぁーーーし!!!

読者の皆様、ご心配をおかけして申し訳ありません。また、ご心配頂いてありがとうございました。(❁ᴗ͈ˬᴗ͈)⁾⁾⁾ᵖᵉᵏᵒ

検査の結果によっては、不動産投資からの撤退(終活)も考えないといけないな、と考えていましたが、多少の胃炎(4年前に除菌したピロリ菌による悪さの影響)はあるものの、すこぶるワタクシの身体は元気の様子ですw

それでは元気一杯、3棟目土地から新築アパート体験記の続編を書いていきます!今回は準備万端で臨んだ買い付け当日の結果となります。

自己紹介

買い付け当日、売主業者である一生不動産(仮称)の事務所まで横浜から千葉まで電車を乗り継ぎやってくると、担当の前園さんが個室に迎え入れてくれました。

前園さん

遠くまでお越し頂きありがとうございます

ひーやん

いえいえ。おや?前園さんガタイいいですね。何か鍛えてらっしゃいます?

前園さん

大学時代ラグビーやっていました。昔とった杵柄なのですが、今もジムには通ってるんですよ

ひーやん

継続されるのは素晴らしいですね。私もジムにはいっているんですが、本気度が違うんでしょうね(笑)
あ、これ横浜土産です。一生不動産の皆さんでお食べください

前園さん

これはこれは。。。お気遣いありがとうございます

筋肉トークでアイスブレイクが完了!自己紹介をするにあたり、一点、気になっていた事を聞いてみます。

ひーやん

一生不動産さんは収益不動産の建売販売とかも手がけられたりしていますか?

前園さん

それはやっていないですね。仲介と管理がメインです

この質問の背景ですが、前回の3棟目候補地では建売販売業者が売り出している土地に対して、玄人感をガンガン出して交渉した結果、最終的に「てめぇに売る土地はねぇ」っと言われてしまったのです(-_-;)

以下、当時の反省記事です。

販売課長

表面利回りはどのくらいで考えられているんですか?

ひーやん

利回りは8%後半はいけるかと思います!!

販売課長

業者レベルですね。実は我々リセール不動産も新築販売やっていて、あの土地にアパート建築できるのであれば、利回り9%で建て、7%での売却を考えていました

ひーやん

あ・・・新築建売もやってらっしゃるんですね

販売課長

はい。なのでアパート建てられるのであれば、我々でやってますので・・

ひーやん

うーん。。。では、、、他にアパート建設に適した土地とかって販売されてたりしますか?

販売課長

ありますけど、ひーやんさんに販売する土地はないですよ

ひーやん

え?

販売課長

目線が高すぎます。そういう土地なら我々で新築販売します

しまったー!!

そのため、今回、自己紹介と指値交渉を進めるにあたり、土地から新築企画素人感を出すか、それとも玄人感を出すかを迷っていましたが、購入の確実性を伝えた方が交渉におけるメリットが多きいと考え、玄人感を出していく方針にしました。

前園さんには、過去の融資開拓用の用意した自己紹介資料ベースに玄人感を全面に出し、購入の確実性を訴えかけていきます。

その後、犬神様に作成してもらったボリューム図面を提示し、建物の検討も完了している事を伝えました。

ひーやん

という事で、私の基準にあいそうなので、購入を進めたいなと

前園さん

すごいですね。。。実績もおありですし、融資もこれなら大丈夫でしょうね

ひーやん

はい。その融資の件で金額面のご相談がありまして・・・

金額交渉開始

ひーやん

こちら、ご覧頂ければと

提示したのは金額交渉用のため鉛筆ナメナメして作った収益・積算シミュレーション資料です。

指値交渉用資料
ひーやん

金融機関の融資基準を考慮に入れると、積算価格ベースだと、268万円、切りよく270万円程費用交渉させて頂ければと考えています。つまり、2800万円→2530万円でお願いできればと

前園さん

270万円ですか・・・それは、、、うーん・・・

ひーやん

難しいですかね?それは残念・・・

前園さん

いや、100万円位だったら何とか私の裁量で大丈夫なんですが、それ以上だと社長の承認をもらわないといけないんですよね・・・

ひーやん

前園さんなら、社長承認とれるのでは!?

前園さん

電話でお伝えしたと思いますが、最近、社長が代替わりしまして、その社長が経理畑出身なので細かいんですよね。。。前の社長だったら結構ユルユルだったので、我々販売担当もやりやすかったのですが・・・

ひーやん

前園さんの感覚だと270万円っていかがですか?

前園さん

まだ売り出したばっかりなので、感覚的には難しいです。今の価格で反響もきてますし。
・・・えと。。。この資料の収益還元法の193万円値引きの方でも行けるんですかね?

キタ━━━━(゚∀゚)━━━━ !!!!!

ひーやん

うーん。。。収益還元評価と積算評価の評価の低い方で金融機関は評価するので

前園さん

そうですか。。。

ひーやん

・・・193万円だったら、どれくらいの勝率で社長の承認得られそうですか?

前園さん

五分五分・・・ですかね

ひーやん

わかりました!!それでは、前園さんの勝率にかけて200万円減額した2600万円で買い付けを入れます。積算評価との差額は私の方で何とかしますので!!

前園さん

本当ですか!?わかりました!頑張らせて頂きます!!

ひーやん

社長承認とるまで、どれくらい待てば良いですかね?

前園さん

3日程いただけますか?気分屋なので機嫌が良さそうな日に承認をもらってこようと思います

その後、金額欄に2600万円と記載した買付証明書を前園さんに渡し、前園さんと力強く握手をしてその場を去りました。

買付証明書の行方

買付の翌々日、前園さんから電話連絡がありました。

前園さん

社長に200万円減額できないか話をしてきました

ひーやん

ど、どうでした?

前園さん

OK出ました!!

ひーやん

ありがとうございます!!

前園さん

売買契約の日程ですが、2週間後の●日でいかがですか?大安吉日ですし

ひーやん

了解です。朝一ならば何とかなると思います

前園さん

あと、融資を受ける金融機関の担当と話をさせて頂いても良いですか?
ひーやんさんなら大丈夫だとは思いますが、融資の確実性を確認しておきたいので

ひーやん

もちろんです!一度、私の方から融資の担当に詳細を伝えておきますので、それからコンタクトをとっていただけますか?

前園さん

承知しました。それでは、連絡をお待ちしています

まとめ

金額交渉は無事、努力目標の200万円の減額を達成する事ができました。

ただ、売主の一生不動産もプロです。270万円の金額を伝えた時に「無理」ではなく「難しい」と答えた事を考えると、2800万円の1割である280万円を引いた2520万円程度が、成約価格の最低目標だった可能性もあります。

ただ、完全にタラレバですし、こういう時に貧乏性な考えから欲をかくと後悔します。安ければ安いほど良いのは当然ですが、ポイントは以下です。

基準に合えば買う!基準に合わなければ買わない!!

今回の土地は2660万円が私の基準を満たす数値だったので、2600万円で買付が通ったのでよしとしましょう。

さて、問題は融資。急いで資料を作り、打診していく必要があります。
ヽ(•̀ω•́ )ゝ

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