YOLO！ひーやんです。
今回で「４棟目土地から新築企画体験記～購入検討編～」は最終話となります。
前回の業者入札結果発表が実質的なクライマックスだったため、今回は事後談＆まとめとなりますので、気軽にお読みくださいませ(｡-∀-)
賃料査定
業者入札にて落札することができた２棟目墨田ＡＰ（８０㎡）隣地のＤＩＹプランは以下の通りです。
アルドルビー（私が利用している工務店）にプラン精査をしてもらった結果、ほぼほぼ同様のプランがあがってきたので、大手賃貸仲介に賃料査定を取得した結果が以下となります。
賃料査定の結果は１Ｋが７万９千円平均。１ＬＤＫが１１万５千円平均。
元々の賃料想定は１Ｋが７万６千円平均。１ＬＤＫが１０万６千円平均で考えていたので、特に１ＬＤＫの査定額が伸びました。賃料査定結果を元にした収益計算は以下となります。
戸あたり平均賃料：１K＝７．９万円。１ＬＤＫ＝１１．５万円
年間賃料収入：６９８万円（（７．９万円×３戸＋１１．５万円×３戸）×１２ヶ月））
建物金額：３９００万円（工務店の最終見積金額）
土地価格：４１５０万円（助成金での古家解体費相殺後）
総事業費：８０５０万円
表面利回り：８．６８％
ただし、２０２２年９月が竣工時期である点と、今年（２０２１年）の９月～１１月頃の賃貸需要が閑古鳥だった事を考えると、あまりチャレンジングな賃料で募集するのは危険な気もしますので、コロナ等の情勢を見て、募集賃料は再考したいと思います。
融資獲得
きら★銀行への打診
融資については、敗退済の板橋物件で本部事前承認が通っており、撤退済の荒川物件でも支店承認をもらえた、きら★銀行に打診をしてみました。
保有している２棟目墨田ＡＰの隣地の物件で、かくかくしかじか・・・
隣地ですか。これは欲しい物件ですよね。
そこなんですよね。。。
今後も継続的な取引を行う等のストーリーが描ければ、１億円の極度額設定もできると思いますので、少しお時間をいただけると。
爽やか信金への打診
続いては爽やか信金です。こちらは敗退済みの板橋物件では「ローン特約無しの物件の融資はトラブル事例があるので受け付けられない」という結果になり融資が通るかどうかは未知数です。
ただ、今回は板橋物件とは異なり、ローン特約有りの売買契約を締結する予定ですし、２棟目墨田ＡＰは爽やか信金から借り入れしているので、その隣地という事であれば稟議も書きやすかったりするので、可能性はあるのではないかと考えています。
２棟目墨田ＡＰの隣地の物件で、かくかくしかじか・・・
事業計画書の事前送付もさせて頂きましたが、ぶっちゃげいかがでしょうか？
立石さん
事業計画書の事前送付、ありがとうございました。
事前に支店で検討してまいりました。
は、早いですね。ありがとうございます。
立石さん
条件ですが、融資額は７５００万円。金利は１．９９５％。期間２５年でいかがでしょうか？
・・・ちょっと条件厳しいですね？
期間は３０年でこれまで借入していましたけど？
立石さん
最近は本部の不動産に対する審査が本当に厳しくて。。。
これまで期間３０年でお出しできたのが奇跡みたいな状態なのです。
そうですか。。。
先日、きら★さんにも打診してるので、頂いた条件だと難しいかなと
立石さん
・・・きら★さんはどのような条件で出してきそうですかね？
検討してもらっていますが、１棟目できら★さんから借入を行った際の融資条件はフルローンで金利１．２７５％。期間３０年でしたよ。
立石さん
そうですか・・・
とりあえず、いつものやつ、お渡ししておきますね。
良いご提案、期待しています！！
翌日、爽やか信金の立石さんから電話がありました。
はい！ひーやんです！
立石さん
お世話になっておりますー。
昨日ご相談頂いた隣地の件ですが、上席とも改めて相談してみました。
金利１．２７５％。期間３０年。８０５０万円（フル）の融資であれば、爽やかでお借り入れしていただけますか？
（レッドブル効果か！？）
あ・・・まぁ、その条件であれば爽やか信金さんに分があるとは思いますが
立石さん
確約してくれるとありがたいのですが。。。
ほら。。。私とひーやんさんの仲じゃないですかｗ
（すごい踏み込んできたなｗ）
・・・そうですね。その条件で本部承認が降りるのであれば、爽やか信金さんにお願いすると思います。
立石さん
ありがとうございます！！
支店一丸となって頑張ります！！
２週間後。爽やか信金の立石さんから電話がありました。
はい！ひーやんです！
本部承認おりたのですか？
立石さん
はい！本部承認おりました！
ありがとうございます！！
立石さん
ただ、条件がちょっと通らなくて・・・
え？
立石さん
８０５０万円のフル。期間３０年。ここまでは大丈夫だったのですが、金利が１．７７５％が限界でした。上席と一緒に何度も本部とかけあったのですが、現在の爽やかの金利基準が上がっている状況では、これが精一杯の金利となります。
わかりました。当初の提案が融資額７５００万円。期間２５年。金利１．９９５％だった事を考えると、頑張って頂いた結果だと思います。きら★さんの結果を待って、最終判断させてください。
立石さん
なにとぞ、爽やかに融資をさせてください！！
お願いします！！
「隣地」というだけで、こんなにも積極的に融資を出す姿勢を見せてくれるのは驚きでしたが「融資をさせてください！」とお願いされたのは人生初でしたので、率直に嬉しかったです(つ﹏<)･ﾟ｡
借入先の決定
きら★銀行からも連絡があり、最終的には融資額７７００万円。期間３０年。金利１．５％となりました。爽やか信金は融資額８０５０万円（フル）。期間３０年。金利１．７７５％。
若干、悩みましたが、爽やか信金からは「隣地」という特殊性があってこそ引き出せた融資条件だったため、融資戦略的に爽やか信金で借り入れする事にしました。これで２棟目、３棟目、４棟目は爽やか信金での借入となります。
また、結果的に１棟目～４棟目まで全てフルローンと手出しを温存する事ができたので、５棟目の糸口も見えてきました。p(´⌒｀q
土地の売契と請負契約
その後、土地の売契もつつがなくすませ、建物請負契約も締結してきました。
４棟目購入検討編のまとめ
という事で、ようやくリアルタイムに追いつきました。ε-(´∀｀*)
４棟目土地から新築体験記の購入検討編は時系列で言うと、板橋物件検討編が２０２１年３月～２０２１年７月。荒川物件検討編が２０２１年７月～２０２１年８月。隣地物件検討編が２０２１年９月～２０２１年１２月の出来事でした。
１～３棟目については、融資付けに苦戦した印象があったのですが、４棟目については新築企画創出難易度の方が圧倒的に高かった印象があります。しかも最終的には、市場に出ている土地ではなく、２棟目墨田ＡＰ隣地の境界確定立ち会いの依頼から業者入札参戦の上、落札という、ラッキーパンチにより創出できた企画です。
ただ、ラッキーパンチを繰り出し、当てる事ができたのは、黒神様の鶴の一声と、これまでの土地から新築企画の経験・ノウハウの積み重ねだと思いますので、ラッキーではなく実力だったと思う事にしますｗ
結果論ですが、板橋物件や荒川物件に比べても、２棟目墨田ＡＰ隣地は非常に魅力的な案件でした。融資戦略の面でも５棟目ＡＰにバトンを渡す事もできましたので、９ヶ月におよぶ購入検討の結果としては、最高の成果を得られたのではないかと思います。
年明けからは２０２３年繁忙期に向けて５棟目ＡＰの企画もオーバーラップして進めていきたいですが、４棟目の土地から新築企画もようやく出発点。いつものようになんやかんやトラブルはあるとは思いますので、ある程度ネタが溜まったら、ブログでも公開していこうと思います。
とはいえ、ここいらでブログは小休止。マニアックな情報・ノウハウや特異生が高い体験が多かったため、できるだけ読者の皆様をおいてけぼりにしないように、噛み砕いて書いたつもりですが、いかがでしたでしょうか？
２ヶ月弱の短い連載期間ではありましたが、４棟目土地から新築体験記～購入編～のご愛顧、ありがとうございました。
それでは、少し早いですが、良いお年を～☆⌒(*^ー゜v
