YOLO！ひーやんです。
新型コロナウィルスの感染者数が過去最多を記録してますね。確かに、本業のリーマン絡みでもPCR検査を受けているメンバがいるとの情報が、管理職向けの同報宛に日々流れてきていて、身近な出来事になってきています。
４月の緊急事態宣言発令下では、X線検査で肺炎症状まで見られているのに「３７．５℃の熱が４日以上続く」という基準を満たしていないため、PCR検査を受けられない、ほぼ確のメンバもいましたが（怪しすぎるので、２週間の自宅待機をお願いしました）、現在は医師の判断でPCR検査を受ける事ができるようです。
そうなると、罹患したものの軽微の症状で済んでいて、PCR検査を受けれなかった人も罹患者数としてカウントされる事になるので、新規罹患者数はこれまでの基準で見てもあまり意味がなさそうです。着目すべきは死亡者数の推移。今のところ増加傾向にありませんが、遅効性もあるので、これから数週間で第ニ波がどれほど高いのかが明らかになります。
新型コロナウィルスが猛威をふるうと管理職の仕事は激増してしまうので、ご勘弁願いたいものです(￣_￣|||)
※４月（下記ブログ参照）はしんどかった・・・
さてさて本題。今回も３棟目土地から新築アパート体験記の続編です！
仲介業者へヒアリング
ボリュームも入り、収支計算的に問題なさそうだったので、広告を出している一生不動産（仮称）に電話し、コンタクトをとる事にしました。
ひーやんと申します。葛飾●●の物件についてお伺いしたいのですが、担当の方いらっしゃいますか？
はい。私、前園（仮称）が担当しています
現時点で反響っていかがですか？
今朝、広告に出したばっかりなので、ひーやん様がはじめての問い合わせとなります
アパート建築用地として購入しようとしていて、ボリュームチェックと収支計算も終わったので、購入を本格的に考えたいなと。マイソク資料を頂けてないので、送付いただけますか？
承知しました。マイソク資料は作成中なので、作成次第、送付するようにいたします
ちなみに売主さんって個人の方ですか？
あれ？売主は弊社ですよ？
・・・そうでしたね（しまった。取引態様見てなかったｗ）
売却の理由ってなんですか？
実は先月、弊社の社長が代替わりしまして。。。新社長の方針で、県外の所有物件を売却して、地元の千葉の方で別地業の立ち上げを行おうとして現金化進めたいのが理由です。前々から考えていたようで
。。。いつまでに売り切りたいとかってあるんですか？
。。。今はコインランドリーなので、そのままでも収益は上がってくるので、特にいつまでに売りたい、とかは無いです
わかりました。それでは詳細資料お待ちしています。もし、他の方から買付とか入りそうな雰囲気だったりしたら、私宛に連絡いただけますか？
承知しました
仲介業者と思って電話したら、売主でした。あとでポータルサイトを見るとたしかに取引態様が「売主」になっています。
これはラッキー！仲介手数料の３％＋６万円がかかりません。２８００万円の土地なので、９０万円程度のコストが浮きます。
ただ、売り急いではいない、との事だったので指値はきかない可能性が高いです。
黒神様へご意見を
売主業者から詳細資料も届いたので、師匠の黒神様に意見を仰ぎました。
かくかくしかじかで、結構、いい土地だと思うんですが
ボリューム入りそうで値段も割安。いい土地見つけたナリね
ただ満額でも私の基準は満たしているのですが、欲を言えば指値をもうちょっと入れたいんですよね。。。
売却理由から察するに、ある程度の指値は効くはずナリよ
わっかりました！！ガッツリ入れてやりまさぁ！！
ただ、下手に指した金額で買付入れると他の客の踏み台になるナリ。ひーやんさんお得意の手土産突撃戦法を使えば感触は探れるのでは？
はい！早速、動いてみます
ちょうど吾輩も練馬で土地を見つけたところナリよ
おっ！利回りどれくらいいけそうですか？
１０％前後なりね。木三共９戸で犬神様に手伝ってもらっているナリ
・・・いつも思うのですが、どうやってそんな土地探してるんですか？
ひーやんさんと同じナリよ。ただ拙者は●●●●のような探し方。これ、秘密ナリｗ
なるほどー。。。
指値額の検討
１棟目ＡＰと２棟目ＡＰについては、買付を入れるタイミングの想定利回りと実際の竣工時の利回りは以下の通りです。
買付時は少し固めで利回り算出しているので、そこからの頑張り次第ではざっくりと買付時利回りから０．５％～１。０％近く利回りを向上させる事ができます。
今回の３棟目ＡＰの元々の収支計算は以下でした。
- 事業費
- 土地値：２８００万円
- 建築費：３６００万円
- 事業費合計：６４００万円
- 賃料収入
- 戸あたり平均賃料：７．３万円
- 月間賃料：４４万円（７.３万円×６戸）
- 年間賃料：５２８万円（４４万円×１２ヶ月）
- 表面利回り
- ８．２５％（５２８万円÷６４００万円）
ただ、今回は売主という事で仲介手数料がゼロになる事を土地値から減額すると、利回りが８．２５％→８．３３％までアップします。いいんです！アップしますｗ
可能であれば、保有している２棟の買付時想定利回りを超えていきたいため、８．５％程度までもっていければ、というところです。
逆算すると、土地２８００万円に対して１４０万円の指値を入れ、２６６０万円で購入する事ができると利回り８．５％を達成できますが、どうなんでしょう・・・
悶々としながらその日を終えると、翌日、売主業者から私の携帯に連絡が入ったのでした・・・
